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Mehr Miete von Angehörigen

Mehr Miete von Angehörigen

Köln (an-o/ap) - Wer eine Wohnung an einen Angehörigen vermietet hat, muss in Zukunft mehr Miete verlangen, will er Werbungskosten in gleicher Höhe wie bisher geltend machen.

Das sehen die ab 1. Januar kommenden Jahres geltenden verschärften Regelungen für verbilligte Mieten vor, erläutert der Ring Deutscher Makler (RDM), Köln. Die Miete muss dann nach dem Willen von Bundesfinanzminister Hans Eichel (SPD) 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Die Vermietung einer Wohnung unter der ortsüblichen Miete sei ein weit verbreitetes Sparmodell, erklärte der RDM. Der Vermieter spare nämlich bei einem Mietverhältnis mit Angehörigen Steuern, weil er relativ geringe Einkünfte hat, die sein Einkommen erhöhen. Gleichzeitig aber mindern Finanzierungs- und Betriebskosten sein zu versteuerndes Einkommen.

Wenn zum Beispiel Eltern eine Wohnung an studierende Kinder vermieteten, mussten sie bisher mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete einnehmen. Dann konnten sie alle mit der Wohnung zusammenhängenden Werbungskosten wie Kosten für die Verwaltung und Rücklagen für die Instandhaltung, aber auch Finanzierungskosten und Abschreibungen steuerlich geltend machen. Mit dieser Konstruktion ist es zum Jahresende vorbei. Die Miete muss dann bei 75 Prozent der Vergleichsmiete liegen, sonst können Werbungskosten nicht mehr im bisherigen Maß geltend gemacht werden, erklärt der RDM. Werde die Miete nicht erhöht, werde das Finanzamt in Zukunft die abzugsfähigen Werbungskosten entsprechend kürzen. Der RDM rät deshalb, die Miete umgehend auf ein Niveau von 75 Prozent anzuheben, insbesondere wenn der Vermieter hohe Werbungskosten aus Zinsen oder Abschreibungen gegenüberstellen könne.

Neuen Vertrag abschließen

Bei einer regulären Mieterhöhung darf jedoch die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Nach Angaben von RDM-Jurist Andre Wrede darf die Miete deshalb innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden. Lag die Miete bisher bei 50 Prozent, kommt der Vermieter bei einer solchen Erhöhung aber nicht auf die 75-Prozent-Grenze. Als Ausweg empfiehlt der RDM, mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit der entsprechend angepassten Miete abzuschließen. Dazu sollte der Mieter seine klare Einwilligung geben, damit es später nicht zivilrechtlich anfechtbar ist. Da eine Mieterhöhung spätestens zwei Monate im Voraus anzukündigen ist, muss der Vermieter nach diesen Angaben seinen Mieter bis zum 31. Oktober darüber informiert haben, dass er die Miete zum 1. Januar 2004 zu erhöhen gedenkt.

Wenn der Vermieter das Mietniveau nicht von 50 auf 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, dann fordert das Finanzamt nach diesen Angaben eine Prognoseberechnung. In aufwändigen Aufstellungen müsse er nachweisen, dass er trotz der geringen Miete über einen Zeitraum von 30 Jahren in die Gewinnzone kommen wird. Auch wer an Angehörige vermietet, sollte einen regulären Mietvertrag abschließen. Die Miete sollte monatlich auf ein Konto überwiesen werden, wobei es keine Rolle spiele, wenn es etwa aus den Unterhaltszahlungen der Eltern stamme. Auf die bei normalen Mietverhältnissen übliche Zahlung einer Kaution kann den RDM-Angaben nach dagegen verzichtet werden, weil eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung nicht besteht.