Städteregion: Wer arm ist, zahlt oft mehr fürs Wohnen

Städteregion: Wer arm ist, zahlt oft mehr fürs Wohnen

Die Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt ist hart. Eine bezahlbare, ausreichend große, möglichst zentral gelegene oder gut ans Busnetz angeschlossene Bleibe zu finden, stellt insbesondere Menschen mit geringem Einkommen vor eine Herausforderung, speziell Familien mit mehreren Kindern, Alleinerziehende und Zuwanderer.

Und das hat nichts mir der aktuellen Flüchtlingsproblematik zu tun. 150 Bewerbungen auf eine ganz normale Drei-Zimmer-Wohnung, wie jüngst in Alsdorf, sind keine Seltenheit. Es fehlt schlicht an geeigneten Wohnungen für diese Gruppen. Und in der Städteregion wie bundesweit gilt: Wer wenig Geld hat, muss mit weniger Quadratmetern Wohnfläche pro Familienmitglied klar kommen und zudem mehr Geld fürs Wohnen ausgeben als der Durchschnitt. Das belegt unter anderem eine Studie des Amtes für Kultur und Empirische Forschung der Städteregion.

„Die Wohnsituation von Familien unterscheidet sich kommunal, aber auch erheblich nach Familienform, Zahl und Alter der Kinder“, schreibt die Sozialwissenschaftlerin Antje Rüter, eine der Verfasserin des Kompendiums zum demografischen Wandel in der Städteregion. Familien mit einem Einkommen nahe der Armutsrisikoschwelle verfügen ihrer Untersuchung zufolge nur über 26 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf (Durchschnitt Familien insgesamt: 33 Quadratmeter). Und während die durchschnittliche Mietbelastung der Familien bei rund 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens liegt, müssen Alleinerziehende 39 Prozent des Einkommens fürs Wohnen bezahlen und armutsgefährdete Familien sogar fast 50 Prozent.

Rund 277.000 Wohnungen gibt es zwischen Baesweiler und Monschau, davon 133.000 in der Stadt Aachen, schreibt Rüter. 85 Prozent dieser Wohnungen befinden sich in Privatbesitz, weitere 13 Prozent gehören Eigentümergemeinschaften bzw. privaten Wohnungsunternehmen. In kommunalem oder genossenschaftlichem Besitz sind gerade mal knapp zwei Prozent. Und das weist auf einen Knackpunkt im Bemühen um einen sozialen Wohnungsmarkt hin: Die Kommunen, Land und Bund haben haben kaum Einfluss auf die Entwicklungen. Zwar können sie städtische Baugrundstücke mit der Maßgabe vergeben, dass ein gewisser Prozentsatz der neuen Wohnungen Sozialwohnungen sein müssen. Aber die Investoren müssen auch mitziehen. Und in Zeiten niedriger Zinsen ziehen Förderprogramme wie die zum sogenannten sozialen Wohnungsbau nicht. Es fehlen die finanziellen Anreize für Investoren.

40 Prozent mehr Senioren

Das gilt auch für den Bereich barrierefreie Wohnungen, die vor allem mit Blick auf den demografischen Wandel immer wichtiger werden. Denn bis 2030 wird die Bevölkerung stark altern. Im Jahr 2030 wird etwa ein Drittel der Bevölkerung in der Städteregion 60 Jahre und älter sein, heißt es in der Studie des städteregionalen Amtes für Kultur und empirische Forschung. Das bedeutet ein Plus von rund 40 Prozent, einen Anstieg von derzeit 136.000 auf 190.000 Personen. Folglich wird die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen stark steigen. Jedes zweite Haus (ohne Wohnheime) in der Region wurde zwischen 1949 und 1978 gebaut. Somit stellt sich die Frage, ob barrierefreie Wohnungen neu gebaut werden sollen oder der Bestand saniert werden kann.

Prof. Axel Thomas, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderungsgesellschaft (WFG) der Städteregion sowie der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft der Städteregion, positioniert sich eindeutig: „Ein Neubau ist oft wirtschaftlicher. Gerade Bauten aus den 50er Jahren sind nicht wirtschaftlich zu sanieren.“ Knackpunkte seien Badezimmer und Treppenhäuser. Bäder aus dieser Zeit seien meist eng, lang gezogen, mit einer Badewanne. Das mache einen Umbau „nur bedingt“ möglich. Hinzu komme der Aufwand bei der Modernisierung der Technik im Mauerwerk. Langfristig wäre eine Modernisierung einerseits nicht rentabel, andererseits haben sich die Bedürfnisse gewandelt, sagt Thomas: „Früher war die Norm, dass 50 Quadratmeter für eine Vier-Personen-Familie ausgerichtet waren. Heute braucht eine Einzelperson 50 Quadratmeter mit einem großen Wohnraum.“

Größe und Ausstattung seien aber nicht die wichtigsten Punkte für Seniorenwohnungen, sondern die Zentralität. „Man muss den älteren Menschen das Gefühl geben, am Leben teilzunehmen. So, wie es früher auch war“, sagt Architekt Stephan Sikora. Das bedeutet: Bei Neubauten außerhalb des Stadtgebiets solle man sich nicht auf Senioren fokussieren. Ein Blick vom Balkon eines Seniorenneubaus in Herzogenrath ist dafür ein Beispiel. Supermarkt, Bushaltestellen, Apotheke, Arzt und Frauenarzt, Physiotherapie, ein Fachgeschäft für Prothesen, die Kirche — alles ist in wenigen Gehminuten ebenerdig erreichbar. Direkt in das Wohnobjekt integriert ist dagegen eine ambulante Pflegestation.

Geld wird nicht abgerufen

Während sich Neubauten außerhalb eines Stadtkerns zügig realisieren lassen, ist die Situation in der Aachener Innenstadt schwieriger. Dort würde wohl eher modernisiert. Hierzu stellt das Land NRW Fördermittel. Nur: Das Geld wird seit Jahren zurückgegeben. Lediglich vereinzelte Vermieter — der betroffene Mieter kann keinen Antrag stellen — reichen Förderanträge ein. „Die Förderrichtlinie Bestands-Invest wird nicht in einem gewünschten Umfang angenommen“, stellt Peter Brüsseler von der Wohnraumförderung der Städteregion fest. Zwischen 2010 und 2014 seien 57 Wohnungen für rund 2,7 Millionen Euro in „barrierereduzierten Wohnraum“ umgestaltet worden. Diese Summe ergebe sich nur deshalb, weil die Stadt Aachen vor zwei Jahren 41 eigene Wohnungen (verteilt auf zwei Mietobjekte) modernisiert habe. Ohne diese wären es 2013 nur zwei sanierte Wohnungen gewesen.

Bürokratische Hürden

Der Grund, warum kaum Anträge gestellt werden, ist nach Angaben der Experten die notwendige Mieterhöhung infolge einer Modernisierung. Diese könne „am Markt nicht durchgesetzt werden, weil das bisherige Mietniveau bereits die Obergrenze des Marktniveaus erreicht hat“. Heißt: Förderungen rechnen sich nur, wenn der Mietpreis vergleichsweise niedrig ist.

Tobias Hundeshagen, Geschäftsführer von Haus & Grund, dem Vermieterbund in Aachen, nennt als Hauptgrund dagegen bürokratische Hürden beim Antrag. Viele Eigentümer bräuchten einen Berater, um die Förderprogramme zu verstehen. Besser wäre es, steuerliche Anreize für Investoren zu schaffen.