Biallos Ratgeber : Wenn die Wohnung wieder teurer wird
Aachen Jedes Jahr verschicken Vermieter in Deutschland etwa zwei Millionen Mieterhöhungen. Mieter sind diesen aber nicht schutzlos ausgeliefert.
Mehr als ein Drittel der Mieterhöhungen sind nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) „unzulässig, fehlerhaft oder einfach zu hoch“. Das sollten Mieter und Vermieter wissen:
Ein-Jahres-Frist: Der Vermieter darf die Miete nach dem Einzug beziehungsweise der letzten Mieterhöhung ein Jahr lang nicht erhöhen. Ausgenommen von der Ein-Jahres-Frist sind nur Erhöhungen, die der Vermieter mit einer Modernisierung oder gestiegenen Betriebskosten begründen kann.
Begründung: Wollen Vermieter mehr Geld, müssen sie die Mieterhöhung vorher ankündigen, ausreichend begründen und dabei auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete verweisen, also die Miete, die vor Ort im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Liegt die bisherige Miete darunter, gibt es Spielraum für eine Mieterhöhung. Zugleich ist die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch die Obergrenze für die Mieterhöhung.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Als bestes Mittel, eine Erhöhung zu begründen, gilt der Mietspiegel. Das ist eine Übersicht über die durchschnittlichen Mieten in einer Kommune, abhängig von Größe, Lage, Ausstattung und Alter der Wohnung. Liegt kein Mietspiegel vor, kann der Vermieter auch die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen nennen, notfalls auch aus der Nachbargemeinde oder aus dem eigenen Bestand.
Bei der Nennung von Vergleichswohnungen sei aber für Mieter „besondere Vorsicht geboten“, heißt es beim Mieterbund. „Denn die Miete von drei Vergleichswohnungen stellt nur selten wirklich die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Erfahrungsgemäß suchen sich Vermieter nach Möglichkeit solche Vergleichswohnungen heraus, die besonders teuer sind.“
Kappungsgrenzen: Ein weiterer Kontrollwert sind die sogenannten Kappungsgrenzen. Demnach darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Ist die neue Miete geringer als die ortsübliche Vergleichsmiete, dürfen Vermieter laut dem Eigentümerverband Haus & Grund „die Miete nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Liegt die Kappungsgrenze über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist eine Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig“.
Verschärfte Mietpreisbremse: Die Regeln für die Mietpreisbremse wurden Anfang des Jahres verschärft. Grundsätzlich galt schon bisher: In den Kommunen, in denen die Preisbremse gilt, darf bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden. Ausnahmen von dieser Regel gelten nur, wenn der Vormieter schon mehr als ortsüblich gezahlt hat, es sich um einen Neubau handelt (das heißt um Wohnungen, die erstmals ab dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden) oder der Eigentümer die Immobilie modernisiert hat und danach neu vermietet.
Neu geregelt hat die Bundesregierung das Auskunftsrecht: Vermieter müssen nun seit Anfang des Jahres ohne Aufforderung vom Mieter und vor Abschluss des Mietvertrags von sich aus mitteilen, wenn sie eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse nutzen und eine Miete über dieser Obergrenze kassieren wollen. Zugleich müssen die Vermieter den Grund, etwa die hohe Vormiete, angeben.
Modernisierung: Hier gelten Extravorschriften. Vermieter dürfen seit Anfang des Jahres acht Prozent der Kosten für eine Modernisierung auf die jährliche Miete umlegen. Darüber hinaus wurde eine Kappungsgrenze eingeführt: So darf die Miete nach einer Modernisierung um höchstens drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren steigen. Liegt die Miete unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur um höchstens zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
