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Berlin: Bei Immobilien: Fläche ist nicht gleich Fläche

Berlin : Bei Immobilien: Fläche ist nicht gleich Fläche

Nutzfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Und meist darf das Haus auch nicht genauso groß werden wie das Grundstück. Wer eine Immobilie mietet, kauft oder baut, hat mit unterschiedlichen Bezeichnungen für die Fläche zu tun. Wer sie kennt, kann besser planen.

Flächenangaben bei Immobilien helfen bei der Planung. Sie liefern aber auch Hinweise zu Kosten wie Miete, Rendite und Baupreisen. Ein Überblick, welche wesentlichen Unterschiede es zwischen den Flächenbezeichnungen gibt.

WOHNFLÄCHE: „Sie umfasst alle Räume, die zu einer bestimmten Wohnung gehören, einschließlich Wintergärten, Balkonen, Dachgärten und Terrassen”, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Wohnfläche ist vor allem bei Mietverhältnissen entscheidend - meistens werden danach die Betriebskosten verteilt. In Kombination mit dem Quadratmeterpreis bildet sie die Basis für eine Mieterhöhung.

Meist ist die Wohnfläche kleiner als etwa die in Bauplänen angegebene Grundfläche. Die Wohnfläche berechnet sich meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) - für Mietverträge, die bis Ende 2003 geschlossen wurden, gilt die II. Berechnungsverordnung.

Nach der WoFlV zählen Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern komplett als Wohnfläche. Räume zwischen einem und weniger als zwei Metern Höhe rechnet man hingegen nur zur Hälfte an. Und für Raumteile unter einem Meter zahlt man meist keine Miete. Die WoFlV schreibt auch vor, dass Balkon- und Terrassenflächen nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, berücksichtigen werden dürfen.

MIETFLÄCHE: Der Begriff steht vor allem in Gewerbemietverträgen. Falls er auf Wohnungen angewendet wird, entspricht er nach Angaben von Ropertz in etwa der Wohnfläche.

NUTZ- ODER NUTZUNGSFLÄCHE: Dazu zählen alle Flächen, die der Zweckbestimmung eines Bauwerks dienen. „Bei Wohngebäuden wäre dies die Wohnfläche”, erläutert Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Aber auch die Lagerfläche von Kellerräumen kann als Nutzungsfläche gelten. Voraussetzung: Das ist im Mietvertrag vereinbart und der Mieter darf sie demnach nutzen. Weitere Beispiele: gemeinschaftlich genutzte Waschküche, Trocken- und Abstellraum, Speicher oder Fahrradkeller.

GRUNDFLÄCHENZAHL: An dieser Kennzahl erkennt man, wie viel Fläche des Grundstücks man bebauen darf. Die Angabe steht im Bebauungsplan der jeweiligen Kommune. Je höher die Kennzahl, umso mehr Geld ist für Grundstücksverkäufer drin. Ist die Grundflächenzahl mit 0,3 angegeben, darf man höchstens 30 Prozent der Grundstücksfläche überbauen, erläutert Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Bei einem 500 Quadratmeter großen Bauplatz wäre in diesem Fall also eine Fläche von 150 Quadratmetern bebaubar - das geplante Haus, sowie die Garage, Terrasse, Schwimmbad und eventuelle Wege müssen hier unterkommen. Je nach Kommune sind Ausnahmen möglich.

GESCHOSSFLÄCHENZAHL: Sie ist wie die Grundflächenzahl eine zentrale Kenngröße für Bauherren. Sie gibt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche an. Die Angabe steht im Bebauungsplan. Bei einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück und einer Geschossflächenzahl von 0,8 ist beispielsweise eine Geschossfläche von 800 Quadratmeter zulässig. Diese Fläche verteilt der Bauherr auf mehrere sogenannte Vollgeschosse. Lautet die römische Ziffer im Bebauungsplan zum Beispiel III - kann er die zulässigen 800 Quadratmeter auf drei Etagen verteilen.

Von den Kennzahlen - Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl - können Bauherren ableiten, ob es ein Bungalow oder ein kompaktes Würfelhaus wird, erläutert Reinhold-Postina. Ein Würfelhaus braucht weniger Grundfläche, kommt also mit kleinerem Grundstück aus, bietet aber meist die gleiche Wohnfläche wie ein weitläufiger Bungalow.

(dpa)