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Umlagefähige Nebenkosten: Das dürfen Vermieter umlegen

Nebenkosten : Das dürfen Vermieter umlegen

Die Unterhaltung einer Wohnung oder eines Hauses ist ein kostspieliges Unterfangen. Allerdings sind Vermieter berechtigt, einen Teil der Kosten auf Mieter umzulegen. Doch welche Nebenkosten sind umlagefähig und welche nicht?

Die Betriebskostenverordnung als rechtliche Grundlage

Die Betriebskostenverordnung - die BetrKV - regelt in den §§ 1-2 eindeutig, welche Ausgaben Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen. Allerdings dürfen Vermieter diese Kosten auch nur den Mietern in Rechnung stellen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt. Hierbei sind die Vermieter nicht verpflichtet, alle Nebenkosten separat aufzuzählen.

Der Begriff „Betriebskosten“ deckt alle gängigen umlagefähigen Nebenkosten ab. Ist eine entsprechende Vereinbarung allerdings nicht im Mietvertrag getroffen, gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Miete abgegolten.

Die Grundsteuer darf auf Mieter umgelegt werden.

Als umlagefähig gilt beispielsweise die Grundsteuer, die als „laufende öffentliche Last für ein Grundstück“ eingestuft wird. Außerdem dürfen Vermieter die Abwassergebühr in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. In der Betriebskostenverordnung wird dieser Posten als „Entwässerung des Grundstücks“ bezeichnet.

Allerdings gibt es in Deutschland auch einige Kommunen, in denen die Abwassergebühren aufgesplittet werden. Diese Unterteilung sieht eine Gebühr für Schmutzwasser sowie eine Gebühr für Niederschlagswasser vor. Zudem steht es Vermietern nicht zu, etwaige finanzielle Aufwendungen für eine Beseitigung von Schäden am Rohrsystem oder Verstopfungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen.

Heizungs- und Warmwasserkosten sind ein wichtiger Posten

Der Kategorie warmer Betriebskosten gehören außerdem alle Kosten für Heizung sowie Warmwasser an. So ist es bei einer zentralen Heizungsanlage üblich, dass von 50 bis 70 Prozent aller Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mietpartei umgelegt werden. Für einige ältere Bauten liegt eine Sonderregelung vor, derzufolge die Heizkosten bis zu 70 Prozent des Verbrauchs umgelegt werden können. Der verbleibende Anteil orientiert sich an der Wohnfläche.

Die Heizungskosten inkludieren allerdings nicht nur die Brennstoffe selbst. Zugleich zählen der Betriebsstrom für die Heizungsanlage, die Wartung sowie Überwachung der Anlage, deren Säuberung sowie Immissionsschutzmessungen zu diesem Faktor dazu. Zudem steht es Vermietern zu, Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug ebenfalls auf die Mieter umzulegen. Diesen Anteil müssen auch die Mietparteien bezahlen, die den Aufzug überhaupt nicht nutzen.

Laut Urteil des BGH mit dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 103/06 ist es ausreichend, dass in einem Haus ein Fahrstuhl vorhanden ist. Von dieser Zahlungspflicht sind im Gegenzug die Mieter befreit, deren Wohnraum überhaupt nicht mit dem Aufzug erreichbar ist.

Serviceleistungen zur Reinigung des Treppenhauses

Gebühren für die Straßenreinigung und Müllabfuhr werden dafür berechnet, dass die Müllabfuhr regelmäßig den Müll abtransportiert und die Straße gesäubert wird. Darüber hinaus schließt dieser Posten etwaige Gebühren für den Winterdienst sowie den Einsatz von Streusalz ein. Ein Kostenanteil für die Gebäudereinigung sowie Ungezieferbeseitigung sieht Serviceleistungen für das Putzen des Treppenhauses, der Waschküche sowie des Aufzugs vor.Eine Voraussetzung für die Geltendmachung dieser Kosten ist jedoch, dass die Gebäudeteile auch von allen Mietern nutzbar sein müssen.

Zusätzlich dürfen Vermieter die Kosten für ein Ausmerzen von Ratten, Schaben oder ähnlichem Ungetier in Rechnung stellen. Ein weiterer Teil der Nebenkosten bezieht sich auf die Gartenpflege. Klassische Serviceleistungen dieses Bereichs beziehen sich auf das Schneiden, Gießen sowie die Pflege von Pflanzen. Die Kategorie der Beleuchtungskosten schließt alle Stromkosten ein, die zur Beleuchtung des Außenbereichs oder Gebäudeteile wie dem Flur sowie Treppenhaus anfallen. Zusätzlich dürfen finanzielle Aufwendungen für Schornsteinfeger in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden.

Versicherungskosten für Mieter berechnen

Als Sach- und Haftpflichtversicherungen zählen Policen wie eine Glasversicherung, Gebäudeversicherung oder spezielle Haftpflichtversicherungen. Beziehen Mietparteien ihren Strom aus hauseigenen und durch Gebäudeversicherungen abgedeckten Photovoltaikanlagen, dürfen Mieter damit verbundenen Versicherungskosten ebenfalls umlegen.

Ein Blick fürs Detail ist bei den Hausmeisterkosten nötig. Denn diesbezüglich dürfen nicht alle Hausmeisterkosten auf Mietparteien umgelegt werden. Vermieter haben das Recht, all die Dienstleistungen in Rechnung zu stellen, die von einer Kontrolle der Anlagen der Mietswohnung bis hin zur Einhaltung der Hausordnung reichen. Reparaturen gelten hingegen als nicht umlagefähig.

Mieter müssen keine Gebühren für Verwaltungstätigkeiten entrichten

Gebühren für den Betrieb gemeinschaftlicher Waschküchen dürfen Vermieter ebenso in Rechnung stellen wie sogenannte Gemeinschafts-Antennenanlagen oder Breitbandnetze. Zudem gelten verschiedene Posten als umlagefähig, die Vermieter als sonstige Betriebskosten zusammenfassen dürfen. Beispielsweise sind Vermieter berechtigt, Kosten für Trinkwasseranalysen oder Wartungskosten für Rauchmelder umzulegen.

Im Gegenzug dürfen Vermieter keine Kosten auf Mieter umlegen, die für Verwaltungstätigkeiten, zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Gebäude anfallen. Eine Ausnahme sind kleinere Schönheitsreparaturen, deren Kosten Vermieter durchaus auf ihre Mieter übertragen dürfen. In diese Kategorie gehören Schäden im Wert von bis zu 75 Euro.

Auf Betriebskosten im Mietvertrag explizit hinweisen

Generell gilt: Vermieter dürfen umlagefähige Kosten nur dann auf Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag eine explizite Vereinbarung darüber existiert. Außerdem sind Vermieter gut beraten, lieber die Formulierung „Betriebskosten“ zu wählen, als alle Nebenkosten im Vertrag aufzuzählen. Entscheiden sich Vermieter erst nach der Formulierung des Mietvertrags für einen Hausmeister oder ein Unternehmen, dass sich um die Gartenpflege kümmert, sind die Kosten dennoch vertraglich abgedeckt.

(vo)