Berlin : Schlüsselübergabe und Rückzahlung der Mietkaution fallen selten zusammen
Berlin Ein Umzug ist teuer. Gut, dass es die Kaution bald nach dem Auszug zurückgibt, denken sich viele Mieter. Außerdem will auch der neue Vermieter eine Sicherheit. Bis zu drei Nettokaltmieten stehen ihm zu, die auch in Raten zahlbar sind.
Doch nicht selten scheitert der „Finanzierungsplan”. Oft kommt es zu Streitigkeiten, sowohl um den Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution als auch um deren Höhe.
Im Prinzip muss der Vermieter das Geld zurückzahlen, sobald der Mieter auszieht und die Wohnung in ordentlichem Zustand übergeben hat.
Gern beruft er sich aber auf eine „Überlegungsfrist”. Beispielsweise, um im Falle möglicher Nachforderungen aus der ausstehenden Betriebskostenabrechnung noch Geld in der Hand zu haben. Dabei hat er das Recht auf seiner Seite.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der „Sicherungszweck” einer Kaution alle Ansprüche an den Mieter einschließt. Sie deckt also nicht nur eventuell fällige Renovierungen oder Reparaturen ab, sondern auch zu erwartende Betriebskosten (AZ: VIII ZR 71/05).
Wie lange sich die Auszahlung der Kaution verzögern darf, ist nicht exakt geregelt, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). Normal seien in der Vermietungspraxis Prüfungsfristen von drei Monaten, Vermietern würden vor Gericht aber auch bis zu sechs Monate, in Einzelfällen sogar zwölf zugestanden.
Das klingt nach Durststrecke und Mahnmarathon für Mieter. Wer sein Geld eher wieder sehen will, hat dennoch eine Chance. Er kann zumindest einen Teilbetrag der Kaution sofort zurückfordern. Allerdings scheuen viele Vermieter davor zurück, weil die rechtlichen Folgen für sie nicht abzusehen sind.
So vertritt das Amtsgericht Charlottenburg die Auffassung, dass der Vermieter auf eine Nachzahlung der Betriebskosten der Mieter verzichtet, wenn er die Kaution vorbehaltlos an die Mieter zurückzahlt (AZ: 16b C 368/99).
Aber es gibt eine Möglichkeit, die dem Mieter und dem Vermieter nützt. Der Vermieter kann die Kaution unter Vorbehalt der Nachzahlung bestehender Ansprüche auszahlen.
Eine andere Variante wäre, dass er vorsorglich einen Betrag behält, der drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen der Nebenkosten entspricht.
Weigert sich der Vermieter, die Kaution zurückzuzahlen, sollte der Mieter ihn schriftlich mahnen und ihm zugleich eine konkrete Frist setzen.
Reagiert der Vermieter 30 Tage nach der Ermahnung nicht, kann der Mieter ihm einen Mahnbescheid schicken. Die Formulare dafür gibt es beim Amtsgericht oder in Schreibwarenläden. Der Vermieter bekommt dann eine amtliche Zahlungsaufforderung.
Passiert wieder zwei Wochen lang nichts, kann der Mieter einen Vollstreckungsantrag stellen und nach zwei weiteren Wochen klingelt der Gerichtsvollzieher beim Vermieter.
Es ist selten, dass ein Mieter gar nicht an sein Geld kommt. Dass ein Vermieter mit dem ihm anvertrauten Geld in die eigene Tasche wirtschaftet, ist weitgehend ausgeschlossen. Um die Kaution ranken sich viele gesetzliche Regelungen. So muss sie zugunsten des Mieters verzinst werden.
Der Vermieter muss alle seine Ansprüche genau beziffern, Belege für Ausgaben nachweisen und überhaupt detailliert und nachprüfbar abrechnen.
Ein Risiko ist allerdings eine Insolvenz des Vermieters. Mieter sollten unbedingt ihr Recht wahrnehmen, und genau nachfragen, wo der Vermieter die Kaution hinterlegt und wie er sie angelegt hat, rät der DMB.
Sonst haben sie im Falle einer Insolvenz des Vermieters schlechte Karten. Sie verlieren nämlich ihre Mietkaution, wenn der Vermieter die Mietsicherheit entgegen den gesetzlichen Vorschriften nicht von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto angelegt hat, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: IX ZR 132/06).
„Wer die Mietkaution bar an den Vermieter zahlt oder die Sicherheit direkt auf dessen Konto überweist, muss prüfen, ob er die Kaution auf einem Sonderkonto angelegt hat”, betont DMB-Präsident Franz-Georg Rips.
So lange der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der Mietkaution nicht nachweist, können Mieter die monatlichen Mietzahlungen zurückhalten. Es ist nicht verkehrt, auch während der Mietzeit regelmäßig einen Nachweis zu verlangen, dass die Kaution korrekt angelegt ist.
