1. Leben
  2. Geld

Berlin: Kauf bricht nicht Miete: Rechte bei Wohnungsumwandlung

Berlin : Kauf bricht nicht Miete: Rechte bei Wohnungsumwandlung

Kauf bricht nicht Miete - der alte Spruch gilt nach wie vor. Dahinter steckt eine Reihe von Optionen, die Mieter von Gesetzes wegen vor den negativen Folgen der Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf schützen sollen.

Ganz wichtig: Niemand muss Knall auf Fall raus aus seinem Zuhause. „Der Mietvertrag bleibt gültig. Der Käufer ist verpflichtet, den Vertrag zu übernehmen”, beruhigt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Zum Vermieter wird der Käufer mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Erwerb der umgewandelten Wohnung gibt ihm in der Regel aber kein Recht, das Mietverhältnis sofort zu kündigen. Damit muss er drei bis zehn Jahre warten. Das gilt auch für Eigenbedarf und allgemein, wenn er weiterverkaufen will.

Dem schnellen Mieter-Rausschmiss schiebt die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, § 577a) verankerte Kündigungssperrfrist einen Riegel vor. Sie greift grundsätzlich, wenn ein bisheriges Mietshaus aufgeteilt und die Wohnungen einzeln verkauft werden. Die Frist zum Schutz der alteingesessenen Bewohner beträgt drei Jahre, bei Sozialwohnungen meist sogar zehn Jahre und „beginnt zu laufen, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch steht”, so Ropertz. Er muss den Eintrag nachweisen. Wird die Wohnung innerhalb der drei Jahre erneut verkauft, läuft die Sperrfrist weiter.

Die Bundesländer können die Kündigungssperrfrist in Städten mit Wohnungsnot generell auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. In Berlin zum Beispiel gilt die Zehnjahresfrist für alle Bezirke, in Hessen derzeit unter anderem noch für Frankfurt, Darmstadt und Wiesbaden. In Bayern fallen 115 Kommunen unter eine verlängerte Sperrfrist. Mieter erfahren auf dem Wohungsamt, welche Frist in der jeweiligen Gemeinde gilt. Über die Sperrfrist hinaus ist der Käufer einer umgewandelten Wohnung an die üblichen Kündigungsfristen gebunden. Da können noch einmal maximal neun Monate zugunsten des Mieters herauskommen.

Der neue Wohnungsbesitzer darf - wie jeder andere Vermieter - die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Vorausgesetzt, die letzte Erhöhung liegt mindestens ein Jahr zurück, und sie wird schriftlich begründet. „Der Mieter hat zwei Monate Zeit, zu prüfen, ob die verlangte Miete der Vergleichsmiete entspricht. Stimmt er zu, gilt die Miete vom dritten Monat an”, heißt es beim DMB. Modernisierungen sind generell drei Monate im Voraus schriftlich anzukündigen; diesen Schritt darf der Neue mit Einverständnis des Verkäufers schon tun, bevor sein Name im Grundbuch steht. Eine Luxussanierung - etwa ein Marmorflur für die alte Sozialwohnung oder die sprichwörtlichen goldenen Wasserhähne - müssten Mieter nicht akzeptieren.

Bei Mietsteigerungen aufgrund energetischer Modernisierungen haben Hausbewohner relativ schlechte Karten. „Das ist verhältnismäßig klar zugunsten des Vermieters geregelt”, sagt Mietrechtsanwalt Marco Schwarz aus München. Er rät zu einem genauen Blick auch auf die Betriebskosten. Hier drohen höhere Ausgaben: Denn die mit der Umwandlung entstehende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) rechnet meistens nach Miteigentumsanteil ab, während für Mieter häufig die Wohnfläche maßgebend ist. „Was im Mietvertrag steht, gilt”, sagt Schwarz.

Der Weg zur Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung beginnt mit dem Antrag des Immobilienbesitzers auf eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Danach kann die Wohnung umgewandelt und verkauft werden. An diesem Punkt setzt ein weiterer Schutz für den Mieter an. Ihm steht laut BGB (§ 577 Abs. 1 Satz 1) schon nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht zu. Sogar dann, wenn ihm sein Zuhause gar nicht angeboten wurde oder der Verkäufer bereits mit einem anderen Interessenten handelseinig ist.

Wer das Vorkaufrechts nutzen will, teilt das dem Verkäufer schriftlich mit. „Postkarte „Ich kaufe” genügt”, sagt der Stuttgarter Rechtsanwalt Karl-Friedrich Moersch. Eine Mail sei allerdings nicht zulässig. Mit seiner Entscheidung hat der Mieter im Grunde genommen zwei Monate Spielraum. Theoretisch kann er warten, bis ein genauer notarieller Vertrag zwischen Verkäufer und dem Dritten existiert, bevor er ins Geschäft und in den vorliegenden Vertrag einsteigt. Im Prinzip sollte dem Mieter die umgewandelte Wohnung zuerst offeriert werden.

Das Vorkaufsrecht lässt sich jedoch umgehen. Am einfachsten ist es, „den Mieter gar nicht zu informieren”, beschreibt Moersch einen Trick. In dem Fall könnte der ausgebootete Mieter eventuell auf Schadenersatz klagen. Legal ist der Verkauf an Haushalts- und Familienangehörige des ursprünglichen Besitzers, die dann ihrerseits die Wohnung an den Markt bringen, ohne dass das Vorkaufsrecht greift. Mieter umgewandelter Wohnungen sollten gründlich überlegen, ob sie selbst zugreifen. Steigende Mieten und niedrige Zinsen können dafür sprechen, Belastungen durch Hausgeld und Sanierungsstau oder die Lage der Immobilie dagegen.

(dpa)