Aachen : Hohe Immobilienpreise, niedriger Finanzierungsumfang
Aachen Steigende Immobilienpreise führen nicht zwangsläufig zu steigender Verschuldung. Baufinanzierer nutzen mehr Eigenkapital. Bauherren und Käufer reagieren besonnen auf die rasant steigenden Immobilienpreise. Die Verschuldungsquote liegt heute nicht höher als vor zwei Jahren.
Laut einer Auswertung von mehr als 55.000 Darlehensabschlüssen des Baugeldvermittlers Interhyp blieben die durchschnittlichen Finanzierungssummen in etwa gleich. Die Zahlen zeigen, dass Kreditnehmer sicherheitsorientiert handeln und keine Überschuldung ihrer Baufinanzierung riskieren wollen, sagt Michiel Goris, Vorstand der Interhyp AG.
Besser tilgen als sparen
Offenbar stecken Immobilienkäufer ihr Eigenkapital lieber in Haus oder Wohnung, anstatt es zu niedrigen Zinsen anzulegen und im Gegenzug eine höhere Baufinanzierung in Kauf nehmen zu müssen. In den letzten Monaten ist der Anteil der Beleihung sogar gesunken, berichtet Goris. Die durchschnittlichen Finanzierungssummen bewegen sich in den letzten zwei Jahren im Bereich zwischen 190.000 und 200.000 Euro. Im Dezember 2012 lagen sie mit 193.000 Euro sogar unter dem Wert von Januar 2011 mit 198.000 Euro. Auch der durchschnittliche Beleihungsauslauf, also der Anteil, zu dem die Immobilie beliehen wird, ging laut Interhyp in den vergangenen Monaten zurück. Er liegt derzeit bei etwa 75 Prozent.
Eigenkapital, lange Zinsbindungsfristen und hohe Anfangstilgung bilden das Fundament für eine erfolgreiche Baufinanzierung. Kreditexperten wie Goris empfehlen im gegenwärtigen Zinstief Zinsbindungsfristen von fünfzehn bis zwanzig Jahren und eine Anfangstilgung von drei bis vier Prozent. Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens bei 20 Prozent liegen.
Hohes Eigenkapital verbilligt Baufinanzierung
Welchen Einfluss Eigenkapital auf die Baufinanzierung hat, zeigt das folgende Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro. Der Käufer besitzt 40 Prozent Eigenkapital. Die fehlenden 60 Prozent entsprechen einer Kreditsumme von 180.000 Euro. Er entscheidet sich für eine zwanzigjährige Zinsbindung mit einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent. Die PSD Bank Rhein-Ruhr berechnet dafür aktuell 2,89 Prozent Sollzins, Allianz 3,06 Prozent, die National Bank 3,20 und die Deutsche Bank 3,49 Prozent. Als Kunde der Deutschen Bank entscheidet sich unser Käufer für die Baufinanzierung seiner Hausbank. Ergebnis: Die monatliche Kreditrate beläuft sich auf 1.048,50 Euro, die Gesamtzinsen summieren sich auf knapp 70.000 Euro. Restschuld null, das Darlehen ist nach 19 Jahren und zehn Monaten abgezahlt.
Bringt der Käufer nur 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein, berechnen die Kreditinstitute aufgrund des höheren Risikos der 80-Prozent-Finanzierung einen Zinszuschlag. Das Darlehen über 240.000 Euro würde dann bei der PSD Bank Rhein-Ruhr 2,99 Prozent Zinsen kosten, bei Allianz 3,26 Prozent und bei der Deutschen Bank 3,59 Prozent. Bei gleicher Anfangstilgung schnellt die Monatsrate unseres DB-Darlehens auf 1.418 Euro empor, die Gesamtzinsen addieren sich auf gut 95.000 Euro. Zwar würde die Baufinanzierung aufgrund des leicht gestiegenen Kreditzinses zwei Monate früher abschließen, die deutlich höhere Kreditsumme ließe allerdings die Monatsrate um rund 370 Euro und die Zinskosten um rund 25.000 Euro anschwellen.
