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Aachen: Biallos Ratgeber: Nur ja den Anschluss nicht verpassen

Aachen : Biallos Ratgeber: Nur ja den Anschluss nicht verpassen

Während Immobilienkäufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Laut einer Umfrage der Marktforschung Infas TTR verlängern vier von zehn Anschlussfinanzierer blind das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede beim Folgekredit zu erheblichen Mehrkosten führen. Fehler, die es zu vermeiden gilt:

Anschluss verpassen: Läuft die Erstfinanzierung über zehn oder 15 Jahre, kann man den Termin für den Folgekredit aus den Augen verlieren. Steht der Eigentümer unter Zeitdruck suchen nicht wenige Banken nach ihrem Vorteil. „Wer zu spät dran ist, kann nicht ausgiebig vergleichen und muss häufig schlechtere Kreditangebote der Hausbank in Kauf nehmen, als bei einem anderen Institut möglich wäre”, sagt Franz Lücke, Abteilungsleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Eigentümer sollten spätestens drei Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung beginnen, die Bauzinsen zu beobachten. Zwölf bis sechs Monate vor Kreditende sind konkrete Vergleichsangebote einzuholen. Tipp: Bei historisch niedrigen Zinsen wie derzeit lohnt der Abschluss eines Forwarddarlehens. Damit kann man sich das Zinsniveau bis zu 60 Monate im Voraus sichern.

Bereitstellungszinsen: Vergeht noch einige Zeit bis zum Auslaufen des Erstdarlehens, möchte man aber schon heute den Anschlusskredit festmachen, können Bereitstellungszinsen anfallen. Hierfür üblich sind 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat ab dem dritten Monat, wenn bis dahin das Darlehen nicht abgenommen wurde. Bei einem Kredit über 150000 Euro, für den zum Beispiel sieben Monate Bereitstellungszinsen anfallen (insgesamt zehn Monate Wartezeit), zahlen Kreditnehmer demnach 2.625 Euro extra - das kann den möglichen Zinsvorteil des Anschlussdarlehens zunichte machen. Tipp: Kundenfreundliche Anbieter verzichten längere Zeit auf Bereitstellungszinsen, etwa die Höchster Pensionskasse (24 Monate), Huk Coburg (zwölf Monate) oder die PSD Bank Köln (neun Monate).

Wechselkosten überschätzen: Viele Banken behaupten, dass die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen des Grundschuldübertrags mit hohen Kosten verbunden sei. „In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank”, sagt Arno Gottschalk, Kreditexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld blieben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von 100000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, spart man bei zehnjähriger Zinsbindung 5500 Euro. Der Bankwechsel brächte also einen Vorteil von 5100 Euro.

Zu geringe Tilgung: Der im Vergleich zum Erstkredit gesunkene Darlehensbetrag lässt sich rascher tilgen. Bei günstigen Zinsen sollte man beim Folgekredit höher tilgen. Läuft etwa ein Zehnjahresdarlehen - mit einem Prozent Anfangstilgung - aus, bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, dürfte die Tilgungshöhe inzwischen bis zu drei Prozent pro Jahr erreicht haben. Behält man die bisherige Ratenhöhe bei, sollte ein Tilgungssatz von bis zu fünf Prozent kein Problem sein.

Falsche Zinsbindung: Läuft die Erstfinanzierung über zehn Jahre, steht nicht selten noch 80 Prozent Restschuld zu Buche. „Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, sollte man beim Anschlusskredit auch die Laufzeit anpassen”, rät Lücke. Bei Renteneintritt sollte das Objekt abgezahlt sein, da das Einkommen in der Regel sinkt. Empfehlenswert sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Sie laufen bis zur Schuldenfreiheit und man spart in Einzelfällen bis zu 0,5 Prozentpunkte Zinsen.