Aachen : Biallos Ratgeber: Das Ende des Kredits nicht verschlafen
Aachen Endet die Zinsbindung des ersten Baukredits, ist meist noch eine beachtliche Restschuld offen. Für diese benötigen Eigentümer eine Anschlussfinanzierung. Viele entscheiden sich für das sogenannte Prolongationsangebot der Hausbank, schließlich macht das wenig Arbeit und die Konditionen erscheinen wegen des anhaltenden Zinstiefs günstig.
Doch die Rechnung geht nicht immer auf. Während Käufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Grund: Viele Eigentümer verlängern, ohne zu vergleichen, das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten führen.
Kostenbewusste Eigenheimer werfen deshalb frühzeitig einen Blick auf die Konkurrenz. Außerdem prüfen sie, ob es sich angesichts des niedrigen Zinsniveaus nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen. Dies geht mittels Forward-Darlehen. Wie funktioniert das, worauf ist zu achten?
Steigende Nachfrage: Nur 1,15 Prozent zahlten Immobilienkäufer im November 2016 für ein Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre. Dieser Durchschnittswert des Biallo-Index von 109 Angeboten lag im März schon bei 1,50 Prozent. Das hätte ein Darlehen über 300.000 Euro um rund 8000 Euro verteuert. „In den letzten Monaten konnten wir eine verstärkte Nachfrage für Forward-Darlehen feststellen“, bestätigt Franz Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Dies ginge einher mit den Erhöhungen bei den Baufinanzierungskonditionen.
Geringer Zinsaufschlag: Bei einer Baufinanzierung schreibt man den Zins für einen bestimmten Zeitraum fest, üblich sind fünf, zehn oder 15 Jahre. Läuft diese Zeit aus, muss man über die Restschuld einen neuen Vertrag schließen, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Endet diese Frist innerhalb der nächsten sechs bis 60 Monate, kann man sich die derzeit niedrigen Zinsen durch ein Forward-Darlehen sichern. Für jeden Monat bis zur tatsächlichen Abnahme zahlt man einen geringen Aufschlag auf den heutigen Zins.
Gesamtzins entscheidet
Gesamtzins entscheidet: Die Spanne bei den Zinsaufschlägen der Anbieter ist groß. Sie beträgt momentan 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte im Monat, meist sind es 0,02 Prozentpunkte, die auf den normalen Baugeldzins aufgeschlagen werden. Ein Darlehen, das erst 24 Monate später abgenommen wird, wird somit um 0,48 Prozentpunkte teurer. Entscheidend ist jedoch nicht die Höhe des Aufschlags, sondern der Gesamtpreis aus Basiszins plus Aufschlag.
So berechnet die Allianz bei 24 Monaten Vorlaufzeit insgesamt 1,54 Prozent, die ING-Diba 1,79 Prozent und die Wüstenrot Bausparkasse 2,29 Prozent. Bei einem Darlehen über zehn Jahre würde man bei Wüstenrot fast 58.000 Euro an Zinsen bei drei Prozent Tilgung zahlen, fast 20 000 Euro mehr als bei der Allianz und gut 12.000 Euro mehr als bei der ING-Diba.
Restrisiko bleibt: Auch wenn die meisten Experten eher von steigenden als von stagnierenden oder gar wieder fallenden Zinsen ausgehen, bleibt ein Risiko, das jeder Verbraucher kennen sollte. Sollte der prognostizierte Zinsanstieg ausbleiben, zahlen Verbraucher die Zinsaufschläge umsonst. Christoph Zschätzsch, Leiter Privatkundenkredite bei der Deutschen Bank, stellt klar: „Geht man mittelfristig von steigenden Zinsen aus und möchte damit verbundene Kostenrisiken beim Folgekredit ausschließen, dann empfiehlt sich ein Forward-Darlehen.“
Andere Faktoren: Kreditexperte Zschätzsch rät, nicht nur auf die Zinskonditionen zu achten. „Wichtig ist, dass das Gesamtkonzept für die Anschlussfinanzierung stimmt.“ Das sei nicht immer der Fall. Sinnvoll können zum Beispiel Sondertilgungsrechte sein oder die Möglichkeit, während der Zinsbindung den Tilgungssatz zu wechseln. Passen die Rahmenbedingungen nicht optimal zu den Wünschen des Kreditnehmers, sollte man ausloten, ob man nicht bei seiner Hausbank nachverhandeln kann.
