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Aachen: Biallos Ratgeber: Das bewegt künftig die Immobilienpreise

Aachen : Biallos Ratgeber: Das bewegt künftig die Immobilienpreise

Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung in zwanzig Jahren wert? Das hängt, noch mehr als vom baulichen Zustand, von der Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung in der jeweiligen Region ab. Und eines ist sicher: Die meisten Gebiete in der Bundesrepublik werden massiv Einwohner verlieren.

Dieter Nedertzky hat geerbt und hat jetzt gemischte Gefühle: „Meine Mutter hat mir das Elternhaus in einem Vorort vermacht, Baujahr 1963. Da muss einiges getan werden, und ich überlege jetzt, einen Baukredit dafür aufzunehmen“, sagt der Ingenieur. Danach möchte Nedertzky die Immobilie mit zwei Wohnungen als Alterssicherung vermieten.

Was den Erben unsicher macht: Die Baufinanzierung ist zwar billig wie nie zuvor — bei verschiedenen Banken gibt es schon Kredite über zehn Jahre, wo der Zins unter 1,2 Prozent liegt. Er weiß aber dennoch nicht, ob die Kosten der Sanierung sich wirklich rechnen. Denn ob eine Immobilie „Betongold“ ist, hängt vor allem von der weiteren Zukunft der Region ab. Und die ist gar nicht so unabsehbar wie viele denken.

Der Demografie-Professor Herwig Birg ist sich sicher, dass sich trotz aktuellem Flüchtlingsaufkommen auf lange Sicht nichts an der Tatsache ändern wird, dass die deutsche Bevölkerung stark schrumpft und altert. Bis 2065 wird in Deutschland laut Statistischem Bundesamt bis zu 17 Millionen Einwohner verlieren. Vor allem in strukturschwachen Gebieten. Birg prophezeit, dass manche Hausbesitzer ihre Immobilie dort dann „nur noch verschenken können“.

In manchen Ecken Ostdeutschlands sei es schon soweit — aber auch im Nord-Ruhrgebiet oder Saarland kriselt der Immobilienmarkt. Die Entwicklung ist auch für die gefährlich, die in der selbstgenutzten Immobilie wohnen. Denn vielleicht brauchen sie im Alter Geld, um sich eine gute Pflege zu sichern. Doch wie erkennen potenzielle Investoren wie Nedetzky, ob ihre Region zu denen gehört, in der Investitionen für Häuser oder Eigentumswohnungen ein drohendes Verlustgeschäft werden?

Andreas Beck hat dafür ein Prognose-Instrument erfunden: Der Chef des Münchener Institutes für Vermögensaufbau (IVA) hat eine Vielzahl von verlässlichen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung zusammengetragen, mit einem Ziel: Haus- oder Wohnungsbesitzern sagen zu können, was ihre Immobilie im Jahr 2030 wohl wert sein wird.

Natürlich würden auch Merkmale wie Bauart, Ausstattung oder Lage innerhalb einer Stadt oder Region eine Rolle für den Wert einer Immobilie spielen, so Beck. Wissenschaftliche Untersuchungen würden indes eindeutig belegen, dass diese Faktoren den Wert in der Zukunft viel weniger beeinflussen „als der regionale Standort innerhalb Deutschlands“. Wo es kaum Mieter mehr gebe, gebe es auch keine Einnahmen mehr, so Beck.

Das IVA hat darum das Bundesgebiet in Risikoklassen für Immobilienbesitz unterteilt: von A für Standorte, die bis 2030 Zuzug haben werden, langsameren Rückgang der Haushaltszahlen und gute Einkommen — bis E, wo schon heute die Erwerbspersonen stark abwandern und die Nachfrage rapide einbricht. Zur ersten Gruppe gehören weniger als zehn Prozent der deutschen Immobilien, zu Klasse E zwei Prozent. Bei der Masse fällt kaum Rendite ab.

Hauserbe Nedetzky hat sich von dem Institut ein Zukunftsgutachten für seine Immobilie anfertigen lassen — und entschieden, das Haus für 50.000 Euro auf Vordermann zu bringen und altersgerecht umzubauen. „Dann verkaufe ich es — und lege den Erlös als Festgeld an.“

Denn noch sei die Nachfrage gut — aber das werde nicht so bleiben, weiß der 53-Jährige. Wie die demografischen Aussichten in den Regionen Deutschlands sind und wie Sie den Zukunftswert Ihrer eigenen Immobilie bewerten können, das lesen Sie im Dossier zu diesem Thema. Darin finden Sie auch ein Musterbeispiel für eine Eigentumswohnung in einer chancenreichen Region — und deren Zukunftscheck.

Hier finden Abonnenten unserer Zeitung die ausführliche Langfassung des Biallo-Ratgebers