Aachen : Biallos Ratgeber: Baufinanzierung mit Entschuldungsturbo
Aachen Die Hypothekenzinsen sind in den vergangenen Monaten zwar etwas angestiegen. Doch sie sind immer noch extrem niedrig. Wer eine Immobilie kauft oder einen Kreditvertrag verlängert, sollte sich diese Konditionen langfristig sichern. Und den niedrigen Zins zur schnelleren Schuldentilgung nutzen. Am besten geht das mit einem Volltilgerdarlehen. Denn die sind noch etwas günstiger als normale Annuitätendarlehen.
So funktioniert es: Volltilgerdarlehen haben wie klassische Kredite eine Zinsbindung über eine feste Laufzeit und einen fixierten Zins. Der Unterschied: Am Ende gibt es keine Restschuld mehr. Das Darlehen ist komplett getilgt, der Kreditnehmer ist seine Schulden ganz los. „Damit wissen Haushalte von Anfang an, wie lange sie zahlen müssen und welche Kosten insgesamt auf sie zukommen“, sagt Thomas Hein, Leiter Partnervertrieb bei der ING-Diba. Im aktuellen Zinstief sind diese Kredite besonders attraktiv. Denn jetzt kann die Tilgung höher ausfallen. Mit einem Zinssatz von beispielsweise 1,5 Prozent ist es für Besserverdiener durchaus möglich, sechs oder sieben Prozent der Darlehenssumme pro Jahr zurückzuzahlen. Eine Schuld von 250.000 Euro ist in dieser Zeit komplett beglichen.
Tilgungsturbo mindert Kosten: Bei klassischen Baukrediten weiß man zu Anfang nie, wie lange die Finanzierung insgesamt dauert. Das liegt an der unbekannten Höhe des Zinses, der auf einen nach der ersten Zinsbindung von fünf, zehn oder 15 Jahren wartet. Anders bei Volltilgerdarlehen: „Hier bestimmt der Immobilienkäufer von vornherein, wann er schuldenfrei sein möchte. Dies kann in zehn, zwölf oder fünfzehn Jahren sein“, erklärt Hein. Um termingerecht auf null zu kommen, sind Tilgungssatz und Kreditrate passgenau aufeinander abgestimmt. Die komplette Tilgung hat viele Vorteile: Sie verkürzt die Kreditlaufzeit, verringert die Zinskosten und senkt das Ausfallrisiko. Banken honorieren dies mit Zinsnachlässen von 0,1 bis 0,5 Prozent.
Mehr im Monat: Schnell schuldenfrei wird man durch hohe Tilgungsleistungen. Diese bedeuten jedoch auch höhere monatliche Raten. Die hohe finanzielle Belastung erfordert eine genaue Prüfung der eigenen Leistungskraft. Für Haushalte mit schmalem Budget sind Volltilgerdarlehen daher ungeeignet. Eine Alternative sind Baukredite mit Zinsbindungen von 20 oder 30 Jahren, die ebenfalls zur Schuldenfreiheit führen, etwa von Allianz, DEVK oder Hypovereinsbank.
Einschränkungen: Da die Raten bis zur vollständigen Entschuldung exakt kalkuliert werden, sind Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel oft nicht möglich. Einige Kreditgeber sind jedoch flexibel. „Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind gegen Aufpreis möglich“, betont Allianz-Sprecherin Heike Siegl. Je nach Option fallen dafür 0,01 bis 0,05 Prozent Zinsaufschlag an. Auch die Deutsche Bank bietet flexible Kreditbedingungen gegen geringe Mehrkosten.
Für wen geeignet? Volltilger- darlehen eignen sich nur für finanzstarke Kreditnehmer, die zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sein möchten, etwa zum Eintritt in den Ruhestand. Auch Kreditnehmer, die über die gesamte Finanzierungsdauer feste, gleichbleibende Raten wünschen, fahren mit Komplettdarlehen gut. Bei überschaubaren Kreditbeträgen sind Volltilgerdarlehen bereits im Rahmen der Erstfinanzierung machbar. Bei großen Fi-nanzierungssummen geht dies häufig erst bei der Anschlussfinanzierung.
