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Wie der Bodenrichtwert den Immobilienwert beeinflusst

Wichtige Kennzahl : Wie der Bodenrichtwert den Immobilienwert beeinflusst

Geht es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes, fällt häufig der Begriff "Bodenrichtwert". Was hat es damit eigentlich auf sich und warum sollte ihn jeder, der sich näher mit Immobilien beschäftigt, kennen?

Der Bodenrichtwert ist Spiegelbild des Durchschnittswertes eines Grundstückes. Ermittelt wird dieser Wert durch einen Gutachterausschuss abhängig von Zone und Lage.

Der Bodenrichtwert: Wissen kompakt 

Jede Gemeinde ist (zumindest rein bebauungstechnisch) in verschiedene Zonen geteilt. Diese Zonen sind bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes besonders wichtig, denn er kann dadurch höher oder niedriger ausfallen. Der Bodenrichtwert errechnet sich aus den Kaufpreisen der örtlichen Grundstücke und durch den Entwicklungszustand, die Erschließung.

Ermittlung des Bodenrichtwerts detailliert

Geht es beispielsweise um die Planung eines Neubaugebietes und die Festsetzung der Kaufpreise für die Grundstücke, sind die Bodenrichtwerte besonders wichtig. Diese können regional variieren, sogar innerhalb einer Gemeinde.

Für die Kalkulation werden Gutachterausschuss der Gemeinden zusammengestellt, die sich dann zum Jahresende alle zwei Jahre zusammenfinden und die Werte veröffentlichen. Ermittelt werden die Bodenrichtwerte durch die Datenerhebung der lokalen Notare. Dafür werden notariell beurkundete Verträge für den Kauf von Grundstücken vorgelegt. Die sogenannte Kaufpreissammlung dient als Grundlage der Bodenrichtw ertkarte bzw. der Bodenrichtwerttabellen.

Eingeteilt sind diese Karten in verschiedene Zonen, die sich beispielsweise auf Stadtteile, einzelne Straßen oder gesamte Straßenzüge erstrecken können. Als Grundlage für die Ermittlung dienen vor allem die Entwicklungszustände. Es macht einen Unterschied, wie der Erschließungsgrad vorangeschritten ist, welche Bebauungsmöglichkeiten es gibt oder in welcher Lage sich das Grundstück befindet. Die Bebauung eines Grundstückes wird bei der Kalkulation der Bodenwertermittlung nicht berücksichtigt. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Gemeinden gesetzlich versichert, festgeschrieben im Baugesetzbuch § 196 BauGB.

Bodenrichtwert-Veröffentlichung kostenlos einsehbar

Jeder, der sich für die Bodenrichtwerte interessiert, hat die Möglichkeit, kostenlose Informationen bei den Gutachterausschüssen zu erlangen. Eine schriftliche Auskunft ist allerdings meist kostenpflichtig. Online ist die Information zu Bodenrichtwerten mittlerweile ebenfalls in vielen Gemeinden abrufbar, denn es gibt länderübergreifend gemeinsame Systeme: Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS). Auch diese Auskunft ist erfahrungsgemäß kostenpflichtig, jedoch günstiger als die schriftliche Information. 

Warum ist der Bodenrichtwert für Immobilien-Interessenten besonders wichtig?

Der Bodenrichtwert ist für den Kauf/Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes besonders interessant. Wer den Bodenrichtwert seiner Region/Zone kennt, kann den Kaufpreis realistischer einschätzen. Der individuelle Marktwert der Immobilie/des Grundstückes wird aber nicht nur durch den Bodenrichtwert, sondern auch durch andere Faktoren bestimmt. Hierzu gehören die Grundstücksgröße, die vorhandene bzw. zulässige Bebauung, die Infrastruktur oder der Grad der Erschließung (wenn es sich um ein zu bebauendes Grundstück handelt). 

Hilfreich für die Kalkulation ist eine einfache Formel, über die der Bodenwert (in Euro) ermittelt werden kann: Bodenrichtwert (? pro m²) multipliziert mit Grundstücksfläche (m²).

Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf berücksichtigen 

Der Bodenrichtwert ist beim Kauf oder Verkauf eines Grundstückes oder einer Immobilie besonders wichtig. Allerdings sollten auch Zu-/Abschläge kalkuliert werden. Ist das Grundstück beispielsweise bebaut und muss eine Bestandsimmobilie abgerissen werden, kommen Folgekosten auf die neuen Grundstücksbesitzer zu. In diesem Fall wäre der bloße Blick auf den Bodenrichtwert nicht empfehlenswert.

Bei einem unbebauten Grundstück ist dies ebenfalls der Fall, denn es müssen gegebenenfalls Erschließungskosten kalkuliert werden. Der Bodenrichtwert kann folgerichtig als Anhaltspunkt für einen avisierten Kauf/ Verkauf dienen, sollte aber nie einzige Entscheidungsgrundlage sein.

Vorsicht bei Altlasten auf dem Grundstück. Wer ein Grundstück/eine Immobilie erwirbt, sollte auf mögliche Altlasten achten. Häufig sind die Immobilien/Grundstücke in ehemaligen Industriegebieten besonders günstig, aber hier kann eine echte Kostenfalle lauern. Gibt es im Boden Altlasten durch frühere Müllentsorgung oder Chemikalienverschmutzungen, müssen diese vor Baubeginn beseitigt werden.

Ein Bodengutachten bringt Klarheit und zeigt, ob hier versteckte Kosten für die Entsorgung lauern können. Der Blick auf die Grundstückshistorie kann ebenfalls helfen, die Nutzungsgeschichte zu rekonstruieren und auf die Gefahren von möglichen Altlasten aufmerksam zu werden.

Bodenrichtwert und die Steuern: Welche Zusammenhänge gibt es hier?

Für die Zahlung von Steuern einer vermieteten Immobilie ist der Bodenrichtwert vor allem für Finanzämter interessant. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kann den Kaufpreis mit zwei oder 2,5 % für 40-50 Jahre abschreiben. Zum Aufbau von Vermögen interessant, vor allem für die Altersvorsorge. Um den genauen Betrag für die Steuerersparnis zu ermitteln, bedienen sich die Finanzämter häufig der Daten des offiziellen Bodenrichtwertes.

Rechtlich ist der Wert einer Immobilie/eines Grundstückes ebenfalls wichtig, wenn es um Schenkungen, bei Scheidungen oder um Erbschaften geht. Damit die genaue Steuerlast bei Schenkungen oder Erbschaften ermittelt werden kann, wird der Bodenrichtwert ebenfalls zurate gezogen.

Immobilienkauf mit Förderungsmöglichkeiten für Renten-Absicherung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den Grundstücks-/Immobilienerwerb fördern zu lassen. Als Altersvorsorge eignet sich Betongold aufgrund der steigenden Immobilienpreise für immer mehr Familien, denn die Fördermöglichkeiten machen den Kauf zusätzlich interessant. Es gibt beispielsweise Förderprogramme der KfW oder Wohn-Riester, um im Alter mietfrei wohnen zu können.

Wer sich für den Kauf eines Grundstücks/einer Immobilie entscheidet, kann die Förderungen in Anspruch nehmen, wenn er selbst in der Immobilie lebt. Weitere Voraussetzungen dafür sind: mindestens 2 % des jährlichen Bruttogehaltes für die Kredit-Tilgung aufwenden. Die maximale Forderung beträgt 175 Euro/Jahr.

Zusätzlich gibt es Wohnungsbauprämien und variable Förderungsprogramme einzelner Bundesländer, die über die KfW bereitgestellt werden. Wer beispielsweise eine Immobilie erwirbt, bekommt einen besonders günstigen Kredit von 50.000 Euro/Bauvorhaben. Gefördert werden zudem energieeffiziente Bauten oder Sanierungsarbeiten. Dafür gibt es maximal 100.000 Euro mit variablen Laufzeiten.

Wer es besonders clever anstellt, erfüllt sich den Traum vom Wohneigentum und die Absicherung der Altersvorsorge mit staatlicher Förderung. Durch geschickte Investitionen ist auch die Wertsteigerung der Immobilie möglich, was einen späteren Verkauf zu einem höheren Preis begünstigt. Clevere Bauherren nutzen deshalb die Chance, die verschiedenen Förderprogramme zu vergleichen, sie bestenfalls sogar miteinander zu kombinieren.

Damit die Einschätzung für die Investition möglichst genau wird, bilden die Bodenrichtwerte der Region gute Gradmesser. Vielleicht lohnt es sich sogar, neben der eigenen Immobilie in ein weiteres Grundstück/eine weitere Immobilie zu investieren, um die Absicherung noch breiter zu fächern.