Aachen : Vorsicht bei den Nebenkosten: Was dürfen Vermieter wirklich umlegen?
Aachen Laut Deutschem Mieterbund ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Die Frage stellt sich also, was Vermieter wirklich umlegen dürfen und was nicht.
Mit bis zu 2,90 Euro pro Quadratmeter schlagen die Nebenkosten beim Wohnen zu Buche. Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung können also mehr als 3.000 Euro im Jahr anfallen. Da lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung eingehend zu prüfen.
Grundsätzlich gilt: Die Nebenkosten müssen bereits im Mietvertrag klar geregelt sein. Vermieter dürfen sämtliche Verbrauchskosten abrechnen, dazu zählen die Ausgaben für:
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Klimaanlage
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hauslicht und Lift
Darüber hinaus sind Wartungskosten und Versicherungen teilweise umlagefähig. Hierzu gehören Pflegearbeiten an Heizung, Aufzug und Elektrik, ebenso die Ausgaben für den Hausmeister oder die Gartenpflege, selbst wenn diese etwas extravaganter ausfällt. Ferner sind vom Mieter zu tragen die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und die Grundstückshaftpflicht.
Nicht umlagefähig sind hingegen die Beiträge für Rechtschutz-, Hausrat- und Mietausfallversicherungen - prüfen Sie dahingehend Ihre Abrechnung!
Was zählt zu Modernisierungskosten?
Als Vermieter dürfen Sie auch Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Umbau zu einer Wohnwertverbesserung führt. Bekannte Beispiele sind die Dämmung des Gebäudes, neue Fenster und Türen oder der Einbau einer umweltverträglichen Heizungsanlage. Abrechenbar sind sowohl die Materialkosten als auch die Arbeitsstunden der Handwerker.
Modernisieren Sie als Vermieter selbst, können Sie auch Ihre Eigenleistung abrechnen. Die Modernisierungskosten müssen belegt, schriftlich aufgeschlüsselt und den einzelnen Wohneinheiten zugeordnet werden. Abrechenbar sind maximal elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Dieser sogenannte Wertverbesserungszuschlag wird auf die Jahresmiete aufgeschlagen.
Welche Nebenkosten dürfen Vermieter nicht umlegen?
Zahlreiche Kosten dürfen Vermieter nicht auf ihre Mieter abwälzen. Nicht umlagefähig sind zum Beispiel die Ausgaben für die:
- Hausverwaltung
- Reparaturen
- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen
- fehlende Einnahmen bei Leerstand
- Finanzierungskosten, also die Zinsen für einen Modernisierungskredit.
Achtung: Auch die Höhe der Wartungskosten ist oft strittig. So schließen Vollwartungsverträge zum Beispiel für den Fahrstuhl häufig Reparaturleistungen ein, die aber Sache des Vermieters sind. Hier gilt es, die Kosten exakt aufzuschlüsseln.
Wann muss die Nebenkostenabrechnung überhaupt beim Mieter sein?
Sind einzelne Posten bei den Nebenkosten unverständlich oder fehlerhaft, darf der Mieter der Abrechnung widersprechen und Einblick in die Originalrechnungen fordern. Dazu besteht ein Jahr lang Zeit. Eventuelle Nachforderungen des Vermieters sollte man trotzdem binnen eines Monats überweisen, andernfalls darf der Vermieter klagen.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichtzahlung ist allerdings ausgeschlossen. Schickt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht binnen zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode, kann der Mieter die Nachforderung verweigern. Im umgekehrten Fall gilt: Auch wenn der Vermieter die Nebenkosten verspätet abrechnet, erlischt ein eventueller Erstattungsanspruch des Mieters nicht.
