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Von Aktien bis Mezzaninekapital? Immobilieninvestments im Vergleich

Immobilieninvestments im Vergleich : Von Aktien bis Mezzaninekapital

Eine Geldanlage in Immobilien ist auf verschiedenen Wegen möglich. Allgemein bekannt ist der Kauf eines Objektes, darüber hinaus gibt es Optionen wie eine Anlage in Aktien oder das Investieren in Form von Mezzaninekapital.

Diese Varianten können Interessierte nutzen.

Kapitalgeber für Großprojekte

Eine Möglichkeit des Investierens in Immobilien besteht darin, für größere Projekte in dieser Sparte Kapital zur Verfügung zu stellen. In vielen Fällen werden bei solchen größeren Immobilien mehrere Kapitalgeber beteiligt, die jeweils einen gewissen Umfang von finanziellen Mitteln, zum Beispiel zum Bau eines Objektes, zur Verfügung stellen.

Ein beliebtes Modell hierbei ist die Nutzung von Mezzanine-Kapital. Dieser Begriff beschreibt eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Neben weiteren Eigenschaften hat eine solche Investition unter anderem die Charakteristik, häufig auf Langfristigkeit ausgelegt zu sein.

Wer sich für diese Form der Investition interessiert, findet online verschiedene Firmen, die dies ermöglichen. Oftmals liefert ein Portfolio mit einer genauen Beschreibung der Projekte auf der Webseite einen Überblick über die grundlegenden Informationen zu den Angeboten.

Dazu gehört unter anderem, für welche Art von Projekt das Kapital genutzt wird. Zudem bekommt der Interessent Infos zur Lage und der Größe des Grundstücks. Schlussendlich werden zusätzlich die Gesamtinvestitionskosten angegeben.

Der Vorteil solcher Investments kann unter anderem darin liegen, dass eine größere Summe angelegt werden kann, ohne dass der Investor sich selbst zum Beispiel um den Bau Objektes kümmern muss. Er bekommt ein fertig geplantes Projekt vorgelegt.

Immobilienanlagen in Form von Aktien

Des Weiteren besteht die Option, in Form von Aktien in Immobilien anzulegen. Dies funktioniert durch Anteilsscheine an Firmen, die in der Branche aktiv sind, also Immobilien bauen, verkaufen oder vermieten. Dazu gehören neben weiteren:

  • Baufirmen
  • Makler
  • Hausverwaltungen
Von Aktien bis Mezzaninekapital? Immobilieninvestments im Vergleich
Foto: SyB / Adobe Stock

Die Anlage findet in diesem Fall nicht direkt statt, sondern sozusagen indirekt, indem in die Branche investiert wird, nicht aber in ein Objekt.

Faktoren, die den Wert der Aktie beeinflussen können

Der Wert dieser Aktien ist von mehreren Faktoren abhängig. Zum einen spielt die Reputation der individuellen Firma eine Rolle. Kann sie wachsen und Gewinne erzielen? Dies kann dazu führen, dass die Aktie steigt. Skandale wiederum können dafür sorgen, dass die Aktie einbricht.

Darüber hinaus besteht eine gewisse Bindung an die Immobilienpreise. Wenn diese steigen, ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Wert der Aktie nach oben klettert, höher. Seit einigen Jahren sind solche Preissteigerungen gegeben.

Experten gehen davon aus, dass sich diese fortsetzen werden, zumindest in absehbarer Zukunft. Allerdings kann es wie in jeder anderen Branche kurzfristig zu kleinen Schwankungen kommen. Daher sollte Immobilienaktien als langfristige Investition gesehen werden.

Vor- und Nachteile dieser Anlagemöglichkeit

Das Investieren in Immobilienaktien hat den Vorteil, dass hierfür kein Objekt gekauft werden muss. Daher haben auch kleinere Investoren eine Möglichkeit der Anlage, wenn die nötigen monetären Möglichkeiten für eine größere Ausgabe für ein Objekt fehlen sollten.

Andererseits unterliegen Aktieninvestments immer einem gewissen Risiko. Daher ist es unabdingbar, dass Interessierte sich vor der Anlage ausführlich über die Aktie des entsprechenden Unternehmens sowie die Firma selbst informieren und sich zusätzlich bewusst machen, dass die Gefahr eines Verlustes des investierten Geldes besteht.

Darüber hinaus sollte im besten Falle eine Risikostreuung bestehen, was bedeutet, nicht das gesamte Kapital in eine Aktie zu investieren, sondern es auf die Wertpapiere mehrerer Firmen aufzuteilen.

Investitionen in Immobilien-ETFs

Eine solche Risikostreuung kann entweder vom Anleger selbst vorgenommen werden. Alternativ gibt es die Möglichkeit, Kapital in Modelle anzulegen, bei denen eine derartige Aufteilung bereits gegeben ist.

Besonders breit ist das Risiko grundsätzlich oftmals in einem ETF gestreut. Dieser Indexfonds orientiert sich an einem bestimmten Aktien-Index (alternativ an anderen Werten wie zum Beispiel einem Rohstoff).

Der Wert des Fonds steigt oder fällt mit dem des Index. Die Risikostreuung entsteht dadurch, dass in einem solchen Index oftmals eine Vielzahl von Unternehmen vertreten sind. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Werte der Aktien aller dieser Firmen gleichzeitig und dauerhaft rapide fallen, ist niedrig.

Für die Immobilienwelt gibt es sogenannte Branchen-ETFs. Diese bieten die Möglichkeit, in die größten Unternehmen der Branche mit einer hohen Risiko-Streuung zu investieren. Ähnlich wie beim Kauf von Aktien können Investoren mit einem kleinen Budget alternativ zum Erwerb einer Immobilie hierin Geld anlegen. Zudem sind ETFs gleichermaßen eine eher langfristige Investition, mit der über einen Zeitraum von Jahren oder sogar Jahrzehnten stetige Gewinne erzielt werden können.

Kauf einer Immobilie

Neben den bereits genannten Optionen gibt es zudem die Möglichkeit, durch den Kauf eines Objektes in eine Immobilie zu investieren. Hierfür wird ein hohes Eigenkapital benötigt, welches oftmals durch ein Darlehen ergänzt werden muss.

Diese Art der Investition ist gängig. In Deutschland bestand mit Stand 2018 eine Wohneigentümerquote von 46,5 Prozent. Diese bildet das Verhältnis der selbst bewohnten Objekte, die Eigentum sind, im Vergleich zu der Gesamtzahl der Wohnungen ab.

Besonders hoch war die Quote zu dieser Zeit in Rheinland-Pfalz und dem Saarland, am geringsten in Berlin und Hamburg. Allerdings hat die gesamte Bundesrepublik im internationalen Vergleich der Wohneigentumsquote einigen Nachholbedarf. Dies zeigt sich unter anderem bei einem Blick auf andere Länder in Europa.

Nach dem Kauf von Wohneigentum gibt es mehrere Wege, das Objekt zu nutzen. Dazu gehören:

  • Vermietung
  • Gewinnerzielung durch späteren Verkauf
  • Eigenbedarf

Jede dieser Optionen hat individuelle Vor- und Nachteile.

Kauf zur Vermietung

Unter anderem kann ein Objekt nach dem Kauf vermietet werden, um dadurch monetäre Vorteile zu erzielen. Dabei sollte einiges bedacht werden. Zunächst ist es sinnvoll, durchzurechnen, wie lange die Wohnung oder das Haus vermietet werden muss, um den Kaufpreis wieder eingenommen zu haben.

Dies kann oftmals mehr als zwei Jahrzehnte dauern. Je nach Zeitrahmen muss sich der Interessent die Frage stellen, ob sich das Vermieten für ihn lohnt oder eine Alternative sinnvoller wäre.

Der große Vorteil beim Vermieten einer Immobilie besteht darin, dass, wenn alles richtig gemacht wird, ein stetiger Geldzufluss besteht. Ist der Kaufpreis durch Mieten wieder eingenommen, entstehen regelmäßige Gewinne.

Allerdings muss sich der Vermieter bewusst sein, dass er sich mit wichtigen Details befassen muss und einige Aufgaben auf ihn zukommen. So spielt unter anderem die Instandhaltung eine Rolle - diese kann zusätzliche Kosten verursachen.

Zudem sollte der Besitzer die Mieter überlegt auswählen, um Probleme wie Schäden an der Wohnung oder ausfallende Zahlungen, zum Beispiel durch Mietnomaden, zu vermeiden. Zwar gibt es im letzteren Fall einige Möglichkeiten, den Schaden zu begrenzen und sich abzusichern. Dennoch können zumindest kurzfristig Probleme entstehen, die zu finanziellen Verlusten bzw. Ausfällen führen.

Kauf zum Erzielen eines Erlöses bei Wiederverkauf

Eine weitere Option besteht darin, eine Immobilie zu kaufen, um durch eine Wertsteigerung beim späteren Verkauf einen Gewinn zu erzielen. Je nach Gegend kann dieses Modell durch die steigenden Immobilienpreise lohnend sein.

Allerdings müssen hierbei bestimmte Fristen beachtet werden, wenn vermieden werden soll, eine Spekulationssteuer zu entrichten, die den Gewinn schmälert. Wird die Immobilie nach dem Kauf zunächst vermietet, beträgt die Frist, nach welcher die Steuer entfällt, zehn Jahre.

Sie lässt sich auf drei Jahre verringern, wenn die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr vom Besitzer selbst oder dessen Kindern bewohnt wurde. Letztere müssen sie allerdings unentgeltlich bewohnen und gleichzeitig Anspruch auf Kindergeld haben.

Welche der Optionen die Beste ist, hängt von den individuellen Verhältnissen ab. Allerdings sollte bei alledem bedacht werden, dass je nach Gegend das Risiko bestehen kann, dass der Wert der Immobilie fällt.

Dies kann zum Beispiel dann gegeben sein, wenn die wirtschaftliche Attraktivität der Region aufgrund äußerer Umstände wie dem Abwandern von großen Unternehmen deutlich nachlässt. Über einen Zeitraum von zehn Jahren lässt sich in einigen Fällen schwer vorhersagen, ob solche Entwicklungen stattfinden werden.

Nutzung für den Eigenbedarf

Schlussendlich besteht die Möglichkeit, die Immobilie für den Eigenbedarf zu nutzen. Dies hat zum einen den Vorteil, dass der Besitzer seine monatlichen Mietkosten spart. Darüber hinaus bietet die Immobilie dem Eigentümer eine gewisse Sicherheit.

So kann sie bei möglichen finanziellen Problemen veräußert werden und zu einer entsprechenden Lösung der Situation beitragen. Darüber hinaus besteht die Option, die Bezüge im Rentenalter durch einen Umzug in ein günstigeres Mietobjekt bei gleichzeitiger Vermietung des Eigentums aufzubessern, falls dies nötig sein sollte.