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Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Was wann zu tun ist​

Immobilien : Renovierung und Modernisierung: Was wann zu tun ist

Ohne regelmäßige Pflege verlieren Immobilien mit den Jahren an Wert. Nicht nur in älteren Häusern sollte der Werterhalt nicht in Vergessenheit geraten.

Ohne regelmäßige Pflege verlieren Immobilien mit den Jahren an Wert. Nicht nur in älteren Häusern sollte der Werterhalt nicht in Vergessenheit geraten. Auch neuere Gebäude profitieren nach bestimmter Zeit von Erneuerungsmaßnahmen. In welcher Zeitspanne gehört was modernisiert oder renoviert – und was bedeutet der Bedarf für Immobilienkäufer? Am Anfang dieser Überlegungen gilt es, Renovierungsbedarf von Modernisierungsanforderungen zu unterscheiden.

Sanierungs- und Renovierungsbedarf: Wann und wozu welche Maßnahmen erforderlich sind

Die Instandhaltung von Immobilien ist immer mit Arbeit verbunden. Regelmäßig muss man streichen oder tapezieren. Nach bestimmter Zeit stehen Heizungserneuerungen an und auch die Gebäudefassade braucht Pflege. Gerade im Hinblick auf den Immobilienkauf und -verkauf ist es wichtig, sich bald schon erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen bewusst zu machen.

Kauft man ein älteres Haus, das demnächst komplett saniert werden muss, lohnt sich die Investition aus finanzieller Sicht oft kaum. Die gegenteilige Lage besteht bei kürzlich sanierten Häusern, zu deren Instandhaltung in der nächsten Zeit nur kleine Renovierungsmaßnahmen wie Erneuerungen der Tapeten erforderlich sind. Grundsätzlich macht man bei der Einschätzung der Lage einen Unterschied zwischen

  • Modernisierungsbedarf (Sanierungsbedarf): Bei der Sanierung oder Modernisierung geht es um eine zeitgemäße Gebäudeausstattung, die den Immobilienwert steigert.
  • Instandhaltungsbedarf (Renovierungsbedarf): Als Renovierung bezeichnet man Schönheitsreparaturen, die abnutzungsbedingte Schäden ausbessern und so den ursprünglichen Immobilienzustand wiederherstellen, um den Wert des Gebäudes langfristig zu erhalten.

1. Maßnahmen an der Gebäudehülle

Häuser sollen von außen ansehnlich bleiben und im Inneren warm. Mit diesem Ziel pflegen Eigentümer die Gebäudehülle idealerweise, indem sie

  • alle fünf bis zehn Jahre die Fassade reinigen beziehungsweise streichen (am besten mit widerstandsfähigen Siloxan- oder Silikat-Produkten).
  • alle 30 Jahre die Haustür ersetzen (bei mangelndem Wärmeschutz früher).
  • alle 30 Jahre die Fenster auf aktuellen Standard (derzeit: mindestens Zweifachverglasung) erneuern (bei Undichtigkeiten früher).
  • Dämmungen (außen, innen, Dach und Decke) nach circa 30 Jahren austauschen.

2. Maßnahmen für das Dach

Im Hinblick auf die Energieeffizienz von Immobilien ist das Dach einer der wichtigsten Bauteile. Denn Wärme steigt nach oben und kann durch veraltete Dächer umso leichter entweichen. Aus diesem Grund sollten Hausbesitzer Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang damit nicht auf die lange Bank schieben. Am besten kümmern sie sich

  • spätestens alle 40 Jahre um eine Erneuerung der Dachdämmung.
  • nach etwa 30 Jahren um die Erneuerung der Dachziegel.
  • nach 30 bis 40 Jahren um Ausbauarbeiten des Dachstuhls, die vor allem funktionalen Wert haben.

3. Modernisierung der Haustechnik

Im Hinblick auf Heizungen sind Immobilieneigentümer gesetzlich zu einer regelmäßigen Erneuerung alter Heizkessel verpflichtet. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) sieht den Austausch alter Kessel nach spätestens 30 Jahren vor. Doch auch die Heizanlage erreicht irgendwann ihr Lebensende. Meist steht nach etwa 15 Jahren eine Erneuerung an.

Wer die Heiztechnik ohnehin ersetzen muss, setzt heutzutage nur selten auf fossile Brennstoffe. Pellets, Wärmepumpen und andere erneuerbare Wärmequellen sind im Rahmen des Klimaschutzes zum neuen Standard geworden. Das verkleinert auf lange Sicht nicht nur den CO2-Fußabdruck der Immobilie, sondern spart außerdem Geld. Weil die Preise für Öl und Gas im Jahr 2022 Rekordwerte erreicht haben, ist der Umstieg umso interessanter.

Medial weniger beachtet als die zuschussfähige Modernisierung der Heiztechnik – aber für Hausbesitzer ebenso unumgänglich – ist ein regelmäßiger Austausch der Elektrik. Ähnlich wie bei Heizkesseln wird jener nach rund 30 Jahren fällig. Die Komplettmodernisierung mit smarten Steuerungen ist hierbei eine in der Anschaffung mitunter kostspielige, aber langfristig oftmals lohnenswerte Option. Denn die Entscheidung dafür hilft Hausbesitzern, bewusst Energie einzusparen.

4. Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen im Hausinneren

Regelmäßig sieht man sich als Immobilieneigentümer an bestimmten Räumen satt. Auch die funktionalen Ansprüche an das Innere einer Wohnimmobilie ändern sich fortlaufend. Deshalb finden im Hausinnenbereich im Vergleich zum Außenbereich in den meisten Fällen häufiger Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen statt. Zu den verbreitetsten Schritten zählen

  • Wandgestaltung (Verputzen, Tapezieren, Streichen), die im Sinne einer Schönheitsreparatur im Durchschnitt alle fünf Jahre sinnvoll ist.
  • Erneuerung der Bodenbeläge, die zum Werterhalt spätestens alle 40 Jahren stattfinden sollte.
  • Badezimmermodernisierung, die das Bad alle 15 bis 20 Jahre an die aktuellen Anforderungen der Hausbewohner anpasst.
  • Küchenmodernisierung, die sinnvollerweise etwa alle 20 Jahre durchgeführt werden sollte.

Instandhaltungskosten für Immobilien beim Kauf bedenken

Alle Immobilien verursachen laufende Kosten. Faktoren wie Heizen und Strom werden beim Immobilienerwerb und -bau stets bedacht. Aktuell noch nicht anfallende Instandhaltungs- und Modernisierungskosten zum Werterhalt und zur Steigerung des Immobilienwerts werden demgegenüber oft falsch eingeschätzt. Dadurch können böse Überraschungen drohen.

Wer selbst Hand anlegt, spart bei allen genannten Maßnahmen Geld. Ganz ohne Investitionen funktioniert langfristiger Immobilienbesitz in aller Regel aber nicht. Deshalb empfehlen sich speziell vor dem Kauf eines Hauses genaue Wirtschaftlichkeitsrechnungen, die am besten von Finanz- und Immobilienexperten durchgeführt werden.