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Preisrennen beim Material: So lassen sich Häuser heute noch günstig bauen​

Preisrennen beim Material : So lassen sich Häuser heute noch günstig bauen

Bauen wird teurer - mit dieser Tatsache wurden Bauherren und Heimwerker im Jahr 2021 so hart konfrontiert wie nie zuvor.

Wie das Statistische Bundesamt meldete, stiegen die Erzeugerpreise für die Baumaterialien Holz, Baustahl und Beton um bis zu 77 Prozent an und erreichten damit die größte Teuerungsrate seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahre 1949. Hinzu kommen steigende Lohnkosten und der immer drängender werdende Fachkräftemangel in den Bauberufen. Obgleich die Bautätigkeit hierzulande insgesamt zunimmt, muss der Eigenheim-Bauer für seine vier Wände aktuell so tief in die Tasche greifen wie noch nie. Wie lässt sich dennoch Geld beim Hausbau einsparen und das Budget begrenzt halten? Die folgenden Punkte können Hilfestellung geben.

Kompromisse bei der Lage des Grundstücks

Einer der größten Kostenfaktoren beim Hausbau ist der Grundstückspreis. Das Problem: In Deutschland sind die Preise für baureifes Land in der Vergangenheit stark gestiegen - laut dem Statistischen Bundesamt haben sie sich zwischen 2010 und 2020 um 102 Prozent erhöht. Doch der Anstieg betrifft nicht alle Gebiete homogen, sondern schlägt sich in städtischen und ländlichen Regionen unterschiedlich nieder. So kostet in Hessen ein Quadratmeter baureifes Land im Durchschnitt 211 Euro, wobei sich dieser Mittelwert aus einer breiten Preisspanne bildet: Hausbauer im Frankfurter Stadtgebiet müssen 1900 Euro pro Quadratmeter aufbringen, während im Lahn-Dill-Kreis nur 79 Euro anfallen.

Wie sparen Bauherren beim Grundstückskauf?

Wer als Bauherr aufs Budget achten muss, sollte den Ort für das Bauvorhaben klug auswählen. Gute Auskünfte über die Grundstückspreise erhalten Interessenten über eine Karte der Bodenrichtwerte ihrer Region. Hier lassen sich die preislichen Unterschiede zwischen Stadtkern und Umland gut überblicken und auch Wertgefälle zwischen Bauland in verschiedenen Dörfern mit ähnlicher Distanz zum nächsten Oberzentrum beobachten.

Preisrennen beim Material: So lassen sich Häuser heute noch günstig bauen​
Foto: dpa/Julian Stratenschulte

Worauf gilt es bei der Lage zu achten?

Im Hinblick auf ihre Lebensqualität und die Wertstabilität der geplanten Immobilie sollten Bauherren nicht nur auf einen möglichst niedrigen Quadratmeterpreis für Bauland achten. Denn in ihm spiegelt sich manchmal auch eine schlechte Infrastruktur und eine mangelnde Anbindung des Orts an den ÖPNV wider. Im Idealfall befindet sich ein noch relativ günstiges Grundstück im Speckgürtel einer Stadt, wobei der Ort bereits gut angebunden ist, aber eine gute Wachstumsprognose bezüglich Infrastruktur und Einwohnerzahl hat.

Weitere Optionen beim Grundstück

Viele Stadtbewohner wollen ungern ins Umland ziehen, weil sie auch im geplanten Eigenheim die Vorteile der kurzen Wege genießen möchten. Schließlich sind die eingesparten Mobilitätskosten in der City ein nicht zu unterschätzender Faktor - vorausgesetzt, man hat die Möglichkeit, den Alltag hauptsächlich per Rad und zu Fuß zu bewältigen. Allerdings machen die Grundstückspreise bei urbanen Bauprojekten den Löwenanteil aus und sind zum Teil empfindlich hoch. Aktuell kostet der Quadratmeter baureifes Land in München 2.800 Euro und in Leipzig immerhin noch 200 Euro im Durchschnitt.

So wird das Stadtgrundstück günstiger

Wer sich ein 680 Quadratmeter großes Grundstück für sein Eigenheim sichern will, muss in der bayerischen Hauptstadt dafür rund 1,9 Millionen Euro hinlegen; in der sächsischen Metropole immerhin noch 136.000 Euro. Kein einfaches Unterfangen für Normalverdiener - was also tun, wenn man die Stadt nicht verlassen will?

1. Ein kleineres Grundstück wählen

Hier kommt es auf den geplanten Grundriss an. Wer mehrstöckig baut oder eine Doppelhaushälfte beziehen will, braucht im Verhältnis weniger Bauland als für einen großzügigen Bungalow. Auch der Verzicht auf großzügige Außenanlagen bringt große Ersparnisse.

2. Auf ein Erbpachtgrundstück ausweichen

Kirchen, Gemeinden und Stiftungen bieten häufig Grundstücke an, die sie dem Pächter für Dekaden gegen einen jährlichen Erbbauzins überlassen. Üblich sind Vertragslaufzeiten von 99 Jahren und ein Erbbauzins in Höhe von vier bis 6 Prozent des Grundstückswerts. Der Vorteil: Eigenheimbauer in der Stadt sparen den Grundstückspreis ein und benötigen für ihr Bauvorhaben weniger Eigenkapital. Während der Laufzeit des Erbpachtvertrages können sie die Immobilie nach Belieben wieder verkaufen - allerdings räumen sich manche Erbpachtgeber im Vertrag ein Vorkaufsrecht ein.

Sollte die Laufzeit enden, gehen die Hauseigentümer oder deren Erben nicht leer aus, wenn das Grundstück wieder an den Erbpachtgeber fällt. Der Grundstückseigentümer muss die Immobilie zu mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts kaufen - allerdings kann man vertraglich auch eine höhere Entschädigung festsetzen. Ansonsten sind gerade öffentliche und kirchliche Erbpachtgeber meist darauf bedacht, die Verträge nach Ablauf zu verlängern.

Bauen ohne Kellergeschoss

Ein Kellergeschoss bietet zusätzlichen Stauraum, Platz für die Haustechnik und entlastet die Außenanlagen beim Unterbringen von Gartengeräten und Co. Zudem können klug angelegte Kellerräume, die sich auch für Hobbies und Gäste nutzen lassen, durchaus den Wert einer Immobilie steigern. Doch das Untergeschoss birgt einen entscheidenden Nachteil: sein Bau kostet überproportional viel Zeit und Geld, da ein Keller besser gegen Feuchtigkeit geschützt sein muss als oberirdische Etagen.

Wie viel spart man ohne Keller?

Wer in Gebieten mit einer ungünstigen Bodenstatik und einem hohen Grundwasserspiegel auf das Kellergeschoss verzichtet, spart besonders viel an den Baukosten ein. Bis zu 70.000 Euro können die unterirdischen Räume nämlich den Preis eines Hauses in die Höhe treiben, wenn ein wasserundurchlässiger Betonkeller ("weiße Wanne") nötig ist. Eine Bodenplatte als Alternative kostet lediglich 20.000 Euro.

Haus ohne Keller - was sollten Bauherren beachten?

Wer auf den Keller verzichtet, sollte im Erdgeschoss einen großen Hauswirtschaftsraum einplanen, der die Heizungstechnik enthält und Raum für Waschmaschine, Trockner und Wäscheständer bietet. Wenn auf dem Grundstück reichlich Platz zu Verfügung steht, lohnt es sich, einen zusätzlichen Abstellraum an die Garage bzw. den Carport anzugliedern.

Bauen als Bungalow, als Doppel- oder Reihenhaus

Bezogen auf die Wohnfläche kostet das klassische Einfamilienhaus im Bau mehr als ein Reihenmittelhaus oder ein Doppelhaus. Warum? Weil es in Bezug zu seiner Wohnfläche die größten Außenwände beansprucht. Beim Doppelhaus kann immerhin eine Außenwand durch eine günstigere Trennwand ersetzt werden - beim Reihenmittelhaus sogar zwei.

Tipp: Je nachdem, wie hoch das Gesamtvolumen und das Eigenkapital ausfallen, kann es sich für Bauherren lohnen, das gesamte Doppelhaus zu kaufen und die Hälfte wieder zu vermieten. Bei dieser Lösung besteht optional auch die Möglichkeit einer Nutzung als Zwei-Generationenhaus.

Der Vergleich: Kostet ein Bungalow weniger als ein zweigeschossiges Haus?

Hier können Bauherren nur dann Kosten sparen, wenn sie ersatzlos auf die Wohnfläche der zweiten Etage verzichten. Denn: Wird stattdessen die Fläche zweier Etagen im Erdgeschoss gebaut, benötigt man eine größere Bodenplatte und ein größeres Dach. Diese Faktoren machen den 160-Quadratmeter-Bungalow etwa genauso teuer wie das zweigeschossige Haus mit 80 Quadratmeter Fläche pro Etage.

Zudem wird ein größeres Grundstück gebraucht und mehr Bodenfläche versiegelt. Einen Vorteil bringt die eingeschossige Bauweise jedoch mit: Die barrierefreie Gestaltung des Wohnraums wird hier erheblich erleichtert.

Alternative Baumaterialien

Die Preise für Konstruktionsvollholz kletterten im Laufe des Jahres 2021 um 77,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, Betonstahl verteuerte sich um 53 Prozent und selbst Kunststoffdämmplatten kosteten über 20 Prozent mehr. Das treibt den Trend in Richtung alternativer Baumaterialien, die langlebig und nachhaltig sind. Doch welche Materialien sind aktuell besonders beliebt?

Blechverkleidungen schützen Fassaden effektiv und ästhetisch

Der Industrial Look hat den Innenbereich unserer Häuser längst erobert - jetzt begeistern Elemente, die ehemals von Wirtschaftsgebäuden stammen, auch in der Außengestaltung moderner Wohngebäude. Doch Blech-Fassadenverkleidungen haben nicht nur visuelle Vorzüge: Sie bieten Feuchtigkeitsschutz zum bezahlbaren Preis und fordern nur wenig Aufwand in der Wartung. Zudem bergen Blechverkleidungen die Möglichkeit, sämtliche Formen der Isolierung (gegen Kälte, Wärme oder Schall) zu integrieren. Das Material stellt zahlreiche Formen und Farbvarianten zur Auswahl, mit denen Bauherren ihr Hausprojekt in ein individuelles Design-Stück verwandeln können.

Lehm als regionaler und ökologisch freundlicher Baustoff

Im Fachwerkbau nutzt man Lehm hierzulande bereits seit Jahrhunderten - heute erfreut sich der ökologisch wertvolle Baustoff wieder neuer Beliebtheit. Sein Pluspunkt: Lehm lässt sich günstig regional beziehen und garantiert durch seine Wärmespeicherkapazität ein freundliches Raumklima.

Für Allergiker ist der Baustoff interessant, da er Feinstaub und Schadstoffe aus der Umgebung filtert. Heutzutage nutzt man Lehmputz vor allem für den Innenausbau. Darüber hinaus sind massive Wände aus Stampflehm oder Lehmziegeln möglich. Einziger Nachteil: Lehm ist nicht wetterbeständig und muss nach außen hin gut gegen Feuchtigkeit geschützt werden.

Einschränkungen bei den Raumgrößen

Je weniger Raum umbaut wird, desto günstiger. Wer sein Finanzierungsvolumen möglichst klein halten will, reduziert deshalb die geplanten Raumgrößen auf das Nötige. Mit einigen Tricks bleibt eine großzügige Atmosphäre trotzdem erhalten:

Maximale Wohnlichkeit bei minimalem Raumbedarf - so funktioniert's

  • Funktionale Räume klein halten: Laut dem Statistischen Bundesamt stehen jedem Bürger hierzulande rund 46 Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung. Verfolgt man aber die Bewegung einer repräsentativen Menge an Hausbewohnern rund um die Uhr, wird schnell klar: den Großteil ihrer täglichen Zeit verbringen die meisten Menschen auf relativ wenig Raum im Wohnzimmer. Beim Neubau sind hier die geplanten Quadratmeter gut investiert, während im Schlafzimmer eigentlich nur Stellfläche für Bett und Kleiderschrank gebraucht wird. Duschbäder wirken zwar großzügig, wenn die Dusche bodentief begehbar ist - dennoch darf die Grundfläche gern knapp bemessen sein, da sich auch hier niemand lang aufhält.
  • Flexible Grundrisse passen sich an: Im Laufe der Zeit - wenn Kinder größer werden und irgendwann ausziehen - verändert eine Familie ihren Anspruch an ihren Wohnraum. Hier helfen flexibel eingebaute Trennwände, die zunächst mehrere Kinderzimmer schaffen können, aber einen Rückbau ermö glichen, wenn der Nachwuchs schrittweise das Haus verlässt. Für spätere Jahre kann es sich lohnen, das ehemalige Reich der Kinder als Einliegerwohnung abzutrennen und zu vermieten. Diese Option sollten Eigenheimbauer jedoch schon bei der Planung im Blick haben, damit die Veränderungen später günstig zu bewältigen sind.
  • Kluge Einrichtungsideen schaffen ein großzügiges Wohngefühl: Ein durchgehender Bodenbelag in der gesamten Etage, große Fenster und helle Farbtöne lassen auch kleine Räume luftig wirken. Bei begrenzter Fläche sollten Hausbewohner jeden Zentimeter Stauraum ausnutzen; z.B. unter der Treppe, in den Zwickeln der Dachschräge oder in Hochregalen unter der Zimmerdecke.

Simple Formen und Beschränkung auf den Normvorgaben entsprechende Ausstattungsdetails

Extravagante Architektenhäuser kosten wesentlich mehr als ein „Haus von der Stange“ - ebenso treiben Extras wie der Außenpool, der Wintergarten oder geräumige Dachgauben und -terrassen das nötige Budget in die Höhe. Wer seinen Entwurf auf simple Formen reduziert, hält die Baukosten dagegen im Rahmen. Wichtig: Die gesetzlichen Vorgaben müssen erfüllt, aber auch nicht übererfüllt werden.

Welche Vorgaben bestehen beim Neubau?

  • Die Energieeffizienz: Früher regelte die EnEV die energetischen Anforderungen an Gebäude; seit 2020 wurde sie vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Es bestimmt, wie viel Primärenergie ein Haus verbrauchen, bzw. wie viel CO2 es emittieren darf. Bauherren sollten genau kalkulieren, ob es günstiger ist, diese Vorgaben nur knapp zu erfüllen oder - mit finanzieller Unterstützung von Fördermitteln, zu übertreffen.
  • Die Abmessungen: Wohnräume brauchen eine Höhe von 2,4 Meter, Treppen eine Breite von 80 Zentimeter - viele Elemente im Haus orientieren sich an gesetzlichen DIN-Normen. Im Normalfall sind Bauten dann am günstigsten, wenn sie keine extravaganten Abweichungen einplanen, z.B. extrem hohe Decken. Auf der anderen Seite sollten die Minimalvorgaben auch im Eigenheim erfüllt sein, damit es später keine Probleme bei Verkauf oder Vermietung gibt.

Fertighaus als Alternative

Je nach Ausstattungsvariante decken die Preisspannen von Massivhäusern und Fertighäusern eine breite Spanne ab - dennoch sind Fertighäuser in der Regel etwa 20 Prozent günstiger. Der Grund: Die Hausteile werden nicht Stein auf Stein gemauert, sondern als Holzständerkonstruktion vorgefertigt und vor Ort nur noch zusammengesetzt. Neben den geringeren Kosten für das Baumaterial und den Handwerkerlohn sprechen weitere Argumente für ein Fertighaus:

Abseits der Baukosten - welche Vorteile haben Fertighäuser noch?

  • Energie sparen und Förderungen nutzen: Fertighäuser sind gut isoliert und werden deshalb fast ausnahmslos als Niedrigenergiehaus konzipiert. Das spart während ihrer Nutzungsdauer Heizkosten und macht sie von staatlicher Seite förderungsfähig. So wird ein KfW-Haus 40, das nur 40 Prozent der Primärenergie eines Standardhauses benötigt, mit 20 Prozent der Darlehenssumme bzw. maximal 24.000 Euro durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau bezuschusst.
  • Schneller ins Eigenheim: Die Montage eines Fertighauses nimmt wenige Tage in Anspruch und ist vom Wetter weitgehend unabhängig. Anders als ein Massivbau muss das Haus anschließend nicht lange austrocknen, bevor es bezogen werden kann. Schließlich sind weniger Gewerke am Hausbau beteiligt, sodass die Konstruktion nicht so fehleranfällig ist.

Bauen ohne Kamin: Merkliches Einsparpotenzial

Spezialsteine und eine Schamott-Auskleidung machen einen gemauerten Schornstein durchaus zum Kostenfaktor beim Hausbau. Doch im Neubau stellt sich die Frage: Ist ein Schornstein überhaupt nötig oder kann das Haus ohne Abzug funktionieren? Die Antwort liegt in der Heizmethode. Denn die modernen Systeme auf der Basis erneuerbarer Energien verbrennen nichts und brauchen deshalb keinen Schornstein als Ableitung.

Welche Heizungen kommen ohne Kamin aus?

  • Wärmepumpenheizung: Die Energiequelle liegt hier im Boden, im Grundwasser oder in der Außenluft. Die Temperatur, die man beispielsweise durch flüssigkeitsgefüllte Kollektoren im Erdreich gewinnt, wird innerhalb des Hauses mittels elektrischer Wärmepumpe "verdichtet" und auf rund 45 Grad Celsius erhöht. Das genügt, um ein Haus angenehm zu heizen, wenn großflächige Heizkörper (z.B. im Boden) vorhanden sind und die Isolierung der Wände stimmt.
  • Solarthermie: Hier sammeln Kollektoren die Sonnenwärme auf dem Dach und geben sie an das Heizungssystem ab. Je größer der Pufferspeicher ausfällt, desto mehr Sonnenwärme lässt sich in die kältere Jahreszeit bzw. in regnerische Tage mitnehmen. Allerdings eignet sich Solarthermie hierzulande nicht als alleinige Heizmethode, sondern sollte mit einer jahreszeitunabhängigen Heizung kombiniert werden.

Tipp: Die genannten Heizungen sind in der Anschaffung deutlich teurer als eine Brennstoffheizung, sodass der eingesparte Kamin keine finanzielle Erleichterung mehr schafft. Allerdings fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle den Einbau von Wärmepumpen und Solarthermie mit bis zu 35 Prozent der Anschaffungssumme. Mit Blick auf die zukünftig eingesparten Heizkosten sollten Hausbauer hier scharf kalkulieren, ob sie mit einer geförderten Heizung und den Verzicht auf einen Kamin nicht den „besseren Deal“ machen.

Sparmöglichkeiten durch Eigenleistungen

Als Eigenleistung können Bauherren nur die eingesparten Lohnkosten für Handwerker bezeichnen, denn Materialkosten fallen für sie als Heimwerker gleichermaßen an. Wer seine Eigenleistung gegenüber seiner Hausbank beziffern will, der kann seinen Bauplaner um einen Kostenvoranschlag mit Aufstellung der Gewerke bitten. Idealerweise führt er Lohn- und Materialkosten getrennt auf, sodass versierte Heimwerker sich den Wert ihrer Eigenleistung aus den Lohnkosten berechnen können, die sie selbst übernehmen wollen.

Wie wird die Eigenleistung zur "Muskelhypothek"?

Die Eigenleistung reduziert die Baukosten und lässt sich bei der finanzierenden Bank auf das Eigenkapital anrechnen. Damit reduziert sich die benötigte Darlehenssumme - so erhalten Hausbauer eher eine Finanzierungszusage, sichern sich einen günstigeren Zinssatz und müssen ihre Rücklagen nicht vollständig in die Finanzierung einbringen. Hier gilt: Banken akzeptieren maximal 15 Prozent oder 30.000 Euro als Eigenleistung der Bauherren - realistischer sind hier 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme.

Tipps für Einsparungen beim Hausbau umsetzen

Ein kleines Reihenhaus oder die Doppelhaushälfte auf einem städtischen Erbpachtgrundstück oder auf dem Land - diese Neubau-Variante können viele Menschen trotz Preisanstieg in der Branche noch finanzieren. Wer darüber hinaus die Energieeffizienz und alternative Baumaterialien ins Auge fasst, hält die zukünftigen Betriebskosten niedrig und hat mehr ästhetische Gestaltungsmöglichkeiten. Dabei muss der individuelle Look nicht teurer sein als die Standardversion, aber er wertet das Haus auf, indem er es von der gängigen 08/15-Optik abhebt.