Steinalte Hürden fürs neue Stadtquartier : Investor beantragt Abweichungen vom alten Rathaus-Bebauungsplan
Eschweiler Der 42 Jahre alter Bebauungsplan für das Rathaus-Quartier ist teils nicht mehr zeitgemäß. Der Planungsausschuss entscheidet am Mittwoch, 20. Februar, über die Abweichungen.
Es tut sich etwas in Sachen Rathaus-Quartier. Am Mittwoch kommender Woche befasst sich der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss des Rates mit dem Vorhaben der Ten Brinke Group, rund um das Rathaus ein neues Stadtquartier zu entwickeln.
Noch vor dem Jahreswechsel hat die ITB Retail Park B.V. & Co. KG, vertreten durch Albert Ten Brinke, einen Antrag auf (Bau-) Vorbescheid für den Neubau des Einkaufszentrums „Rathaus-Quartier Eschweiler“ gestellt. Grundlage der Planung: der seit dem 16. Juni 1977 gültige Bebauungsplan Nr. 89 - Rathaus.
Läden, Stellplätze, Wohnungen
Und an dem hakt es. Die dort vor über 40 Jahren getroffenen Festsetzungen widersprechen zum Teil dem, was die Ten Brinke-Planer sich für das Quartier vorstellen. Hier soll bekanntlich ein Gebäudekomplex entstehen, der das Rathaus u-förmig umschließt. Während im Untergeschoss rund 300 Pkw-Stellplätze in einer Tiefgarage geschaffen werden sollen, sind im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzungen in unterschiedlichen Größen mit einer Gesamtfläche von 7800 Quadratmetern vorgesehen. Hinzu kommen weitere etwa 164 oberirdische Stellplätze, die über die Wollenweberstraße zu erreichen sind und über eine Anbindung an die Tiefgarage verfügen. Im ersten Obergeschoss soll neben Wohnungen, Büros, Arztpraxen und weiteren Einzelhandelsflächen auch ein Fitnesscenter untergebracht werden. Während an der Einmündung Wollenweberstraße/Indestraße auch das zweite und dritte Obergeschoss Büros beherbergen soll, sollen an der Peilsgasse im ersten bis vierten Obergeschoss Wohnungen entstehen.
Investor beantragt Befreiungen
Der Bebauungsplan, nach dem die Planung sich richten soll, wurde vor fast 42 Jahren für den Neubau des Rathauses samt City-Center und mehrgeschossigem Parkhaus aufgestellt. Letzteres soll es im neuen Rathaus-Quartier entgegen den alten Festsetzungen nicht mehr geben - die Stellplätze entstehen in der Tiefgarage. Aber auch damals festgesetzte Gemeinbedarfsflächen, Geschosszahlen und Baugrenzen stehen dem entgegen, was die Planer und Investoren sich für das Rathaus-Quartier vorstellen.
Die haben daher inzwischen einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 89 gestellt. Einen Antrag, über den nach einem Ratsbeschluss vom 18. Dezember vergangenen Jahres nicht die Verwaltung, sondern der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss zu entscheiden hat.
Städtebauliche Vorgaben
Die Abweichungen im Einzelnen: Die geplanten Baukörper überschreiten die eigentliche Baugrenze zur Dürener Straße hin um weniger als 3 Meter. Nötig, so Ten Brinke, wird dies vor allem wegen Anforderungen der Mieter - Gangbreiten, Regalanordnungen, Flächenzuschnitte, Pfandrückgaben etc.): „Die Umsetzung der für den gewünschten Städtebau und den Geschäftsbetrieb notwendigen Vorgaben, insbesondere in den Bereichen Erschließung, Vorplatzgestaltung, Ausrichtung zum Marktplatz, Logistik, Steuerung von Kundenströmen und Parkplatznutzung führen zu der vorgelegten Planung.“
Die Zahl der Vollgeschosse überschreitet die im B-Plan vorgegebenen Zahlen – an der Ecke Wollenweberstraße/Indestraße zum Beispiel um zwei. Dies sei nötig, so Ten Brinke, um städtebaulichen Vorgaben in Sachen Innenstadtverdichtung genüge zu tun. Die eigentlich geringere Geschosszahl im südwestlichen Teil des Gebiets, so vermuten die Planer, dürfte seinerzeit vor allem der Herausstellung des siebengeschossigen Rathauses und dessen ausreichender Belichtung gedient haben. „Diese Belange werden durch die Eckbetonung, die einen ausreichenden Abstand zum Rathausgebäude aufweist, nicht negativ betroffen.“
Keine Rathaus-Reservefläche
Anders als im B-Plan vorgesehen sollen auch Flächen am Rathaus, die bislang als Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen sind, in die Quartiersplanung einbezogen werden. Dabei handelt es sich um Flächen des bislang dort vorhandenen landwirtschaftlichen Hofs, die für eine mögliche Erweiterung des Rathauses und seiner Nebenanlagen vorgesehen waren. Davon aber wurde in den zurückliegenden 40 Jahren kein Gebrauch gemacht; an eine Erweiterung ist auch in absehbarer Zeit nicht zu denken.
Ten Brinke: „Unter Berücksichtigung des gesamtheitlichen Konzepts ist die Bebauung der betreffenden Fläche notwendig. Die u.a. durch Mieteranforderungen, behördliche und bauordnungsrechtliche Anforderungen beeinflusste Komplexität der Nutzung als gemeinsames Quartier lässt eine parzellenartige Abtrennung der Nutzungen gemäß B-Plan nicht zu.“
Geh- und Fahrrecht
Probleme haben die Planer auch mit dem das Areal quer – von der Wollenweberstraße bis zur früheren Trillersgasse – durchschneidenden Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL). Das entsprach der fußläufigen Verbindung durch das City-Center, die eigentlich bis zur Peilsgasse reichen sollte, was auf den letzten Metern aber am Bauernhof scheiterte. Auch dieses soll in Teilen aufgehoben werden, wenn auch die Begeh- und Befahrbarkeit des Plangebiets in der ungefähren Lage der GFL-Fläche gewährleistet werden soll.
Stadt sieht kein Problem
„Allgemein“, so erläutert die Verwaltung, „ist darauf hinzuweisen, dass gemäß § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden kann, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Befreiungen dürfen daher das planerische Grundkonzeot, das den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrunde liegt, nicht verändern, also vor allem den Gebietscharakter nach der Art der baulichen Nutzung und in bestimmter Weise auch nach dem Maß der baulichen Nutzung sowie den Festsetzungen zur Baudichte.“
Die von Ten Brinke beantragten Befreiungen stellen für die Verwaltung kein Problem dar. „Insgesamt ist festzuhalten, dass die Voraussetzungen für eine Befreiung gegeben sind“, betont die Verwaltung, die keine maßgeblichen Kriterien gegen die von ihr empfohlene Befreiung sieht.
Vorgehen nach Ratsbeschluss
Zu entscheiden hat nun der Ausschuss. Und der zeigt sich in Teilen reichlich uninformiert. So wollte FDP-Sprecher Ulrich Göbbels am Montag von Bürgermeister Rudi Bertram wissen, ob es stimme, dass die Bauvoranfrage der Ten Brinke-Group seitens der Verwaltung bereits beschieden sei. Bertram weist dies entschieden zurück: Ein Bescheid könne erst nach einem Beschluss über die beantragten Befreiungen erfolgen – und diesen Beschluss habe der Rat der Verwaltung entzogen und dem Ausschuss übertragen. „Wir tun genau das, was der Rat im Dezember beschlossen hat“, betont Bertram.
Nach dem Vorbescheid allerdings könne das Projekt Fahrt aufnehmen: Die Bauvoranfrage sei so detailliert, dass daraus in kürzester Zeit ein Bauantrag entwickelt werden könne.
