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Vennhof-Pläne reifen: Mehr Gastronomie anstelle von Einzelhandel

Vennhof-Pläne reifen : Mehr Gastronomie anstelle von Einzelhandel

Thomas Plum musste sich etwas Neues einfallen lassen. Die Bezirksregierung hat Bedenken gegen die Erweiterung des Vennhofes, zumindest so, wie sie bis vor wenigen Wochen geplant war. Mit mehreren kleineren Einzelhandelsgeschäften wollte der Investor dem Standort an der Bundesstraße weitere Frequenz verleihen. Aber das wäre zu viel Einzelhandel außerhalb des Ortskerns, mahnte zumindest Regierungspräsidentin Gisela Walsken.

Angesichts dieses deutlichen Hinweises zog die Gemeinde erst einmal ihre landesplanerische Anfrage für die erst noch beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 32 „Vennhof“ zurück, damit sie sich nicht gleich eine Absage aus Köln einfängt. Derweil steckten Investor und Fachplaner die Köpfe zusammen und überlegten, wie das Eisen aus dem Feuer geholt werden kann.

Auch wenn es mehrere kleinere Einzelhandelsgeschäfte sind, so summieren sich deren Verkaufsflächen in einem Maße, dass dies dem zentralen Versorgungsort schädlich werden könnte, argumentiert die Bezirksregierung und spricht von einer Agglomeration. Damit würde an der Ecke von Faulbruch- und Bundesstraße – im Außenbereich Roetgens – eine Art Nebenzentrum aufgebaut. Solche Vorhaben widersprechen jedoch den landesplanerischen Zielen. Und die möchten die Innenstädte – oder in diesem Fall eher die innerörtlichen Versorgungsbereiche – stärken.

Für den „Vennhof“ nebst seiner Erweiterung hat das aber zur Folge, dass er nicht mehr als insgesamt 800 Quadratmeter Verkaufsfläche für Einzelhandel vorhalten darf. Spitz gerechnet bietet aber bereits heute der Vennhof 687 Quadratmeter Verkaufsfläche für den Einzelhandel. Somit bleiben 113 Quadratmeter, die mit der Erweiterung noch entstehen dürfen. Dem beugt sich der Investor, schraubt den Einzelhandelsanteil herunter und schlägt diese Flächen einer gastronomischen Nutzung zu.

Bezogen auf die Bruttogeschossfläche (sie umfasst neben der Verkaufsfläche auch interne Flächen wie Sozialbereiche) bezogen bedeutet das: Von 1030 auf 170 Quadratmeter sinkt der Anteil des Einzelhandels, während der der Gastronomie von 300 um 1030 auf 1330 Quadratmeter steigt.

Die weiteren geplanten Nutzungen bleiben in derzeitigen Planung unverändert Büros oder Arztpraxen (400 Quadratmeter publikumsarme und 300 Quadratmeter publikumsintensive Nutzung) sowie 75 Wohneinheiten. Mit diesem Mix aus Gewerbe und Wohnen beträgt der durch die Erweiterung zusätzlich generierte Ziel- und Quellverkehr 1340 Autos am Tag.

Mit diesen Veränderungen seitens des Investors ist eine wesentliche Hürde genommen noch bevor die eigentliche Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 32 angelassen worden ist. Den Einstieg in das formale, aber beschleunigte Verfahren soll nun jedenfalls am Dienstag der Bauausschuss dem am 8. Dezember tagenden Gemeinderat empfehlen.

Zudem sollen die betroffene Öffentlichkeit gezielt und die Träger öffentlicher Belange beteiligt werden. „Eine ganze Reihe von Punkten wurden durch Gutachten bereits im Vorgriff auf das eigentliche Verfahren durch den Investor geklärt“, sagt Sabine Frings von der Roetgener Bauverwaltung. So konnten bereits Hinweise auf Lärmschutz oder zur Entwässerung abgearbeitet oder eine Lösung durch die Beauftragung von Gutachtern angegangen werden. „Andere Punkte werden im Verfahren zu klären sein“, so Frings weiter.

Sonne oder doch mehr Schatten?

Dazu dürfte die Frage zählen, wie die Beschattung der im Neubaugebiet Grepp II nahe dem Vennhof stehenden Gebäude zu werten ist. So wurde eigens ein Beschattungsgutachten erstellt durch die ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH, die das Projekt ohnehin federführend entwickelt.

Ergebnis ist: „In den Herbst- und Wintermonaten kann teilweise eine Einschränkung der Besonnung der Fassaden festgestellt werden“, heißt es im Fazit. Bei einem Gebäude liegt von November bis Januar potenzielle Besonnungsdauer nur bei 1,5 bis 2 Stunden; in den anderen Monaten sei für dieses Hau „eine uneingeschränkte Besonnung“ zu prognostizieren. Die weiteren betrachteten Gebäude würden aufgrund des größeren Abstands zum geplanten Vorhaben „geringere Einschränkungen zur Besonnungsdauer“ auf weisen. Sämtliche Dachflächen, welche teils mit Anlagen der Solarthermie bzw. Photovoltaik ausgestattet sind, würden „kaum bis geringfügig durch neue Schattenwürfe beeinträchtigt“ – zumindest nicht von März bis Oktober, in der übrigen Zeit fehlt die Sonne „wenige Stunden am Tag“.

Letztlich kommen die Gutachter zum Schluss: „Zwar sind Verringerungen der Besonnungsdauer festzustellen, die benachbarten Fassaden werden jedoch an den überwiegenden Stunden in dem Jahresverlauf nicht beeinträchtigt.“

In der Sitzung des Bauausschusses sollen die Gutachter zu diesen und weiteren Rahmenbedingungen wie Lärmschutz und Verkehr Rede und Antwort stehen.