Städteregion: Immobilienmarkt: „Bei den Mieten ist der Zenit erreicht“

Städteregion: Immobilienmarkt: „Bei den Mieten ist der Zenit erreicht“

Nach mehr als 50 Jahren tritt er in den Ruhestand: Am kommenden Donnerstag wird Franz Jansen als Geschäftsführer der Sparkassen Immobilien GmbH Aachen (S-Immo) verabschiedet. Vor seinem offiziellen Ausscheiden hat der 66-Jährige mit unseren Redakteuren Hermann-Josef Delonge und René Benden über die Entwicklungen auf dem Miet- und Immobilienmarkt in der Städteregion gesprochen.

Die Menschen zieht es vom Land in die Städte, und die Dörfer sterben aus, heißt es immer. Stimmt das, Herr Jansen?

„Das Beispiel Stolberg zeigt, wie man gegensteuermn kann“, lobt Franz Jansen die Bemühungen der Stadt gegen die drohende Verödung des Zentrums. Foto: Michael Grobusch

Franz Jansen: Nur bedingt. Wenn es im Oberzentrum, in unserem Fall Aachen, und im Speckgürtel ein Angebot an Häusern oder Wohnungen zu erschwinglichen Preisen gäbe, wäre das vielleicht der Fall. Da die Preise dort aber immens gestiegen sind, zeigt sich, dass auch Gebiete, die weiter außerhalb liegen, sehr begehrt sind. Ein Beispiel ist Eschweiler-Kinzweiler. Dort haben wir in relativ kurzer Zeit über 50 Grundstücke an Häuslebauer verkauft, die zu einem großen Teil aus Aachen kamen. Denn dort gab und gibt es eben kein Angebot zu erschwinglichen Preisen.

Davon profitiert zum Beispiel auch die Eifel. Gemeinden und Ortsteile wie Roetgen, Simmerath oder Monschau-Imgenbroich gedeihen prächtig. Orte wie Kalterherberg, Steckenborn oder auch der Stadtkern von Monschau haben hingegen Probleme. Wie bewerten Sie das?

Jansen: Da spielt natürlich die Entfernung zum Oberzentrum eine große Rolle. Zu beobachten ist, dass sich die Bevölkerungsstruktur ändert. In meinem Heimatort Höfen zum Beispiel sind viele Häuser an Menschen verkauft worden, die sie vor allem als Wochenendhäuser oder zur Vermietung als Ferienwohnung nutzen. Das beeinflusst natürlich den Charakter eines Ortes. Im Stadtkern von Monschau ist die Situation eine andere, denn dort gibt es viele Häuser, die schlicht nicht mehr bewohnbar sind. Ich befürchte, dass wird sich so schnell auch nicht mehr ändern.

Dehnt sich der Speckgürtel um das Oberzentrum immer weiter aus?

Jansen: Ja. Und der Markt reagiert. In Aachen-Brand kostet ein Grundstück mittlerweile bis zu 400 Euro pro Quadratmeter, in Roetgen 160 Euro, in Konzen und Imgenbroich 120 Euro, in Höfen hingegen 50 Euro, um noch einmal die Eifel als Beispiel zu nehmen. Das sagt doch alles. Man kann davon ausgehen, dass die Preise noch steigen werden, weil die Nachfrage da ist.

Tun die Kommunen genug, um dieser Nachfrage gerecht zu werden?

Jansen: Sie bemühen sich sehr. Und sie achten verstärkt auf einen gesunden Mix aus Häuslebauern, seniorengerechten Wohnformen und Mietwohnungen aus dem sozialen Wohnungsbau. Das ist auch gut so. Nicht nur in Aachen ziehen viele Familien, die sich ein Eigenheim leisten können, aus dem Zentrum an den Rand. Diese Baumaßnahmen dürfen allerdings nicht dazu führen, dass die Ortskerne veröden. Das Beispiel Stolberg zeigt, wie man da gegensteuern kann. Dort wird viel in die Gestaltung der Innenstadt investiert.

Besteht aber nicht die Gefahr, dass aufwendige Sanierungsmaßnahmen die Mieten hoch treiben und für breite Gruppen unerschwinglich machen?

Jansen: Die Mieten sind insgesamt durch den Boom auf dem Immobilienmarkt in die Höhe geschnellt. Es ist aber unvernünftig, wenn jemand mehr als 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Geldes fürs Wohnen ausgibt. Ich gehe davon aus, dass die hohen Mieten, wie sie teilweise verlangt und auch bezahlt werden, nicht nachhaltig durchsetzbar sein werden. Schon heute ist zu beobachten, dass die Menschen nicht mehr bereit sind, alles zu zahlen. Der Zenit ist meiner Meinung nach erreicht.

Birgt der Immobilienmarkt sozialen Sprengstoff?

Jansen: Nein, jedenfalls nicht bei uns. Die soziale Situation hier im Dreiländereck ist ganz anders als etwa im Ruhrgebiet, wo die Städte teilweise Häuser entmieten, weil die Eigentümer die Situation der Mieter schamlos ausnutzen und die Wohnungen in desolatem Zustand sind. So etwas gibt es in dieser extremen Form hier nicht. Die Stadt Aachen zum Beispiel ist sehr bemüht, über die Gewoge Raum im sozialen Wohnungsbau zu vernünftigen Preisen anbieten zu können. Auch andere Kommunen machen neue Bebauungspläne mehr und mehr davon abhängig, dass der Bauherr sich verpflichtet, einen bestimmten Anteil für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Sie sind da auf dem richtigen Weg.

Sind die Kommunen denn auch wieder in der Lage, selbst Objekte oder Vorratsgrundstücke zu kaufen, um einen sozialen Ausgleich zu garantieren? In der Vergangenheit waren sie wegen der oft schwierigen Haushaltslage eher zum Verkauf gezwungen.

Jansen: Und zwar meistbietend, was sozialpolitisch eine Katastrophe war. Wohin das führen kann, zeigt sich auch in der Region überall dort, wo Investoren große Gebäudekomplexe gekauft haben und anschließend nichts investiert haben. Das hat sich beruhigt. Der Kauf von Vorratsgrundstücken ist den Kommunen allein allerdings nur sehr eingeschränkt möglich. Die S-Immo bildet gemeinsam mit den Kommunen Gesellschaften, über die dies geschieht. Die Kommunen sind daran zu 50 Prozent beteiligt, so können sie Einfluss auf die Preise und die bauliche Gestaltung nehmen. Da geht es dann nicht um Gewinnmaximierung. Dieses Instrument gibt es schon seit mehr als 20 Jahren und ist in dieser Zeit auch stark genutzt worden.