Falsche Wohnungsgröße: Mieter können die Miete mindern

Von: dpa
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Falsche Wohnungsgröße
Wenn die Wohnung kleiner erscheint, als im Mietvertrag angegeben, sollten Mieter nachmessen. Denn bei größeren Abweichungen können sie die Miete mindern. Foto: dpa

Berlin. Wer eine Wohnung mietet, geht grundsätzlich davon aus, dass die Angaben im Mietvertrag stimmen. Doch gerade in punkto Wohnungsgröße lohnt es sich oftmals, die Angaben zu überprüfen. Denn nach den Erfahrungen von Mietervereinen sind viele Wohnungen kleiner als im Mietvertrag angegeben, so dass Mieter oftmals zu viel zahlen.

„Abweichungen zwischen Angaben im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnungsgröße sind ein Massenphänomen”, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Er verweist auf Untersuchungen, wonach 80 Prozent der Kauf- oder Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten. Häufige Fehler: Balkone, Terrassen, Freisitze oder Loggien werden oft mit der vollen Quadratmeterzahl berücksichtigt. Auch werden mitunter niedrige Räume oder der Keller mit zur Wohnfläche gezählt.

Allein in den letzten sechs Jahren hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in mehr als 40 Fällen zum Thema zu entscheiden, sagt Thomas Hannemann, Rechtsanwalt in Karlsruhe und Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) in Berlin. Böse Absicht sei aber die Ausnahme. Falsche Berechnungsgrundlagen seien meist die Ursache.

Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin erklärt: „Bauunternehmer und Architekten dürfen zur Berechnung ganz legal eine DIN-Norm heranziehen. Diese dürfen Vermieter jedoch nicht verwenden.” Für Vermieter sei grundsätzlich die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die aber führe regelmäßig zu geringeren Wohnflächen als die DIN-Normen. „Diese Berechnungsunterschiede waren und sind es, die zu den Größenunterschieden führen.”

Beispiel Raumhöhe: Während es für Bauunternehmer und Architekten keine Rolle spiele, wie hoch der Raum ist, dürfen gemäß der Wohnflächenverordnung Bereiche, die lediglich zwischen einem und zwei Metern hoch sind, nur zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Bereiche, in denen die Höhe weniger als einen Meter beträgt, fallen komplett aus der Wohnflächenberechnung heraus. Und Balkone und Terrassen sind in der Regel nur zur Hälfte anzurechnen.

Entsprechend können sich gravierende Unterschiede zwischen den Flächenangaben im Bauplan und der rechtlich maßgeblichen Quadratmeterzahl nach Wohnflächenverordnung ergeben, erklärt Hannemann. Denn der Vermieter, der sich dieser Problematik oft nicht bewusst sei, schreibe schlicht die Angaben aus den Bauplänen oder alten Mietverträgen ab. Ein teurer Fehler, sollte ein Mieter auf die Idee kommen, nachzumessen und dabei feststellen, dass die Wohnungsfläche erheblich von den Angaben im Mietvertrag abweicht.

Denn wenn die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern, zu viel gezahlte Miete aus der Vergangenheit zurückfordern oder kündigen, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 142/08). „Ist die Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete inklusive Nebenkosten entsprechend um 15 Prozent kürzen”, erklärt Hannemann.

Nachmessen kann sich daher lohnen. Denn der Mieter kann zu viel gezahlte Miete für bis zu zehn Jahre zurückfordern. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter erfahren hat, dass die Wohnung zu klein ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben ist oder eine Circa-Fläche genannt wird. Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner, gilt laut Rechtssprechung des BGH die tatsächliche Fläche (Az.: VIII ZR 144/09).

Auch Angaben in einer Zeitungsanzeige und in einer übergebenen Grundrissskizze zur Wohnungsgröße sind für den Vermieter bindend - sogar wenn im Mietvertrag keine Wohnungsgröße genannt wurde. Der Mieter kann sich laut BGH bei entsprechenden Flächenabweichungen auf die vorvertraglichen Angaben berufen (Az.: VIII ZR 255/09).

Anders ist es, wenn im Mietvertrag ausdrücklich geregelt wurde, dass die Flächenangaben unverbindlich sind und nicht der Beschreibung der Mietsache dienen. Eine solche sogenannte Freizeichnung ist wirksam. Auch bei Flächenabweichungen von weniger als zehn Prozent kann der Mieter die Miete nicht mindern, befand der BGH (Az.: VIII ZR 306/09).

Mieter, die zweifeln, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche korrekt ist, sollten nach Hannemann gemäß dem Prinzip Breite mal Länge selbst nachmessen, um einen ersten Anhaltspunkt über mögliche Abweichungen der Wohnfläche zu bekommen. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung allerdings in drei Schritten.

Zunächst sind die Räumlichkeiten festzulegen, die überhaupt in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen. „Dazu gehören alle typischen Wohnräume, die von der Wohnung selbst aus erreichbar sind: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Flur, Badezimmer, aber auch Abstellräume sowie die Flächen von Balkonen und Terrassen”, erklärt Warnecke. Separate Räume wie Garagen und Kellerräume blieben hingegen außen vor. Im zweiten Schritt sei die Grundfläche dieser Räume zu ermitteln. In einem dritten Schritt sind Ausnahmen abzuziehen, wie beispielsweise unterhalb von Treppen oder Dachschrägen.

Bevor sie die Miete kürzen, sollten Mieter sich professionellen Rat holen: „Die Wohnfläche muss fachmännisch aufgemessen werden und mögliche rechtliche Schritte müssen zunächst geprüft werden”, betont Mieterbund-Sprecher Ropertz. Wer unberechtigt die Miete kürzt, riskiert im schlimmsten Fall die Kündigung. Idealerweise einigt man sich gütlich mit dem Vermieter, denn schließlich hat man die Wohnung im Zweifelsfall ausgesucht, weil sie einem gefiel.

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