Wichtige Faktoren beim Immobilienkauf

Von: Max Geißler
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Aachen. Wer sich eine Immobilie kauft, erhofft sich eine satte Rendite für sein Erspartes. Aber Vorsicht - nur wenn man keine Fehler macht, bietet sich eine Immobilie als Kapitalanlage an.

Der Sparzins ist im Keller und dazu frisst die Inflation noch den bescheidenen Zinsertrag auf. Da ist es nicht verwunderlich, dass die meisten Anleger ihr Glück im Immobilienmarkt suchen. 15-jährige Baudarlehen gibt es derzeit schon ab 1,4 Prozent Zinsen, zum Beispiel bei Allianz, ING-Diba und Huk Coburg. Doch wer sich vor dem Kauf nicht genau mit einer Finanz- und Steuerprüfung befasst, muss mit Folgen für die Rendite rechnen.

"Die wenigsten Privatanleger verdienen tatsächlich Geld mit ihren Immobilien", weiß Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Baufi24.de. Oftmals würden emotionale Entscheidungen und mangelnde Konsequenz bei der Mietsteigerung zu Nullsummen führen. "Nur wenn sich die Rendite der Immobilie nach Abzug aller Kosten, Investitionen und Rücklagen langfristig rechnet, lohnt die Kapitalanlage", so der Kreditexperte.

Andernfalls sei das Vermögen auf dem Sparbuch oder in Festgeld besser aufgehoben. Trotz hoher Preise und vieler Fehlinvestitionen boomt der Immobilienmarkt. Die Preise steigen weiter, vor allem in gefragten, teuren Regionen. Dass die Mietsteigerungen mit diesem Wachstum nicht mithalten können, wird von vielen Käufern ignoriert.

Auf was Sie beim Erwerb einer Immobilie achten müssen:

1. Realistischer Preis:

Überteuerte Käufe werden sich selbst bei einer konsequenten Mietsteigerung nur schwer rechnen. Vorsicht: In Toplagen sind Wertsteigerungen meist auf Jahre hinaus schon im Kaufpreis enthalten. "Ein hoher Kaufpreis kann dann sinnvoll sein, wenn die Immobilie langfristig gehalten werden soll oder der Investor sich eine Spekulation leisten kann", erläutert Scharfenorth. Bei der Einschätzung einer Immobilie sollten Sie die beste Kombination aus Lage, Zukunftsaussicht und Mietrendite finden.

2. Auf unvorhersehbare Ausgaben achten:

Bei Ihrer Baufinanzierung sollten Sie auf fehlende Mieteinnahmen, wie etwa durch Leerstand oder Wetterschäden, berücksichtigen. Auch Instandhaltungskosten können die Kosten in die Ausgaben in die Höhe treiben. Solche Kosten können nicht an den Mieter abgewälzt werden. Überdies werden durch strengere Umweltauflagen die Immobilieneigentümer in die Pflicht genommen, energetische Sanierungen vorzunehmen. Nur wer Investitionen genauso wie angemessen Rücklagen einkalkuliert, kann mit einem positiven Ergebnis rechnen.

3. Darlehenslaufzeit richtig einschätzen:

Die Laufzeit der Baufinanzierung sollte dem Alter des Käufers angepasst sein. Immer mehr ältere Menschen entschließen sich, in eine vermietete Immobilie zu investieren. Problem: Da die Generation 50 Plus nur noch wenige Erwerbsjahre mit hohem Einkommen vor sich hat, sollte die Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlt sein.

4. Mindestens vier Prozent Bruttorendite:

Um das Potential einer vermieteten Immobilie realistisch einschätzen zu können, sollten Investoren die folgende Faustregel für die Berechnung der Bruttorendite beachten: Die jährliche Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis. "Liegt die Bruttorendite nicht bei mindestens vier Prozent, sollte vom Kauf abgesehen werden", rät der Finanzierungsexperte. Noch aussagekräftiger ist die Nettorendite, doch deren Ermittlung ist kompliziert. Zum einen erhöhen die Kosten für Baufinanzierung, Instandhaltung und Verwaltung die Rechnung, zum anderen profitieren Eigentümer von Steuervorteilen und der Objektabschreibung.

 

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