Wer erbt Opas Mietvertrag?

Von: Horst Peter Wickel
Letzte Aktualisierung:
Mietvertrag
Wer den Mietvertrag nicht übernehmen möchte, muss handeln. Foto: dpa

Aachen. Wenn Mieter sterben, erben die Verbliebenen auch den Mietvertrag. Darauf sollten Hinterbliebene besonders achten: Ein Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters, sondern er geht auf die Erben über.

An erster Stelle der Erbfolge steht der Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen. Aber auch die Kinder oder andere Familienangehörige, die sich mit dem Verstorbenen eine Wohnung geteilt haben, gehören dazu. Sie können den Mietvertrag fortsetzen, dafür ist nicht einmal eine ausdrückliche Erklärung des Erben notwendig.

Der Nachteil:

Wer den Mietvertrag nicht übernehmen möchte, muss handeln. Erben können das Mietverhältnis außerordentlich mit einer dreiwöchigen Frist kündigen. Wichtig: Die außerordentliche Kündigung muss spätestens vier Wochen nach dem Todesfall erfolgen.

Auch Vermieter haben ein Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter gilt nur gegenüber Erben, die keine Mitmieter waren. Ihnen kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegt. Ist das Mietverhältnis gekündigt, müssen die Erben die Wohnung oder das Haus bis zum Ende des Mietverhältnisses räumen.

Doch damit nicht genug. „Die Erben treten auch in bestehende Verpflichtungen des Mieters ein, das heißt, sie müssen zum Beispiel die Wohnung im Zweifel renovieren", sagt Jan Bittler von der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV). Ob eine solche vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen tatsächlich besteht, lässt sich allerdings nur durch genaues recherchieren des Mietvertrages feststellen.

Eine Vereinbarung, die explizit die Renovierung der Mietsache zum Auszugstermin aus der Wohnung, ohne Berücksichtigung vorhergehender Abnutzungen, verlangt, ist ohnehin unwirksam. Und ein Schadenersatzanspruch des Vermieters besteht nur dann, wenn die Wohnung gröbere Schäden aufweist, die nicht durch eine normale Nutzung entstanden sein können.

Vertragsgemäße Abnutzungen, etwa die typischen Laufspuren auf dem Teppich oder die Abnutzung von Schaltern und Knäufen, Türklinken usw., hat dagegen immer der Vermieter zu tragen. Die noch offenen Mietzahlungen und Nebenkostennachzahlungen sind Nachlassverbindlichkeiten, die die Erben bezahlen müssen. Falls die Kosten aber höher als das hinterlassene Vermögen sind, muss der Erbe nicht auf sein eigenes Erspartes zurückgreifen. Rechtsanwälte raten, sich möglichst schnell einen Überblick zu verschaffen - und gegebenenfalls das Erbe auszuschlagen.

Wenn es keine Erben gibt

Sind keine Erben da, wird es für Vermieter kompliziert. Um seine Wohnung neu vermieten zu können, braucht der Vermieter einen Adressaten, dem er die Kündigung schicken kann. Der Vermieter darf nicht einmal die verlassene Wohnung des verstorbenen Mieters betreten, um dort nach Hinweisen auf Erben zu suchen. In solchen Fällen kann sich der Vermieter nur an das zuständige Nachlassgericht wenden. Dann ordnet dieses Gericht in der Regel eine Nachlasspflegschaft an.

Der Vermieter kann dann seine Mietforderung gegen den Nachlasspfleger geltend machen. Nachlasspfleger sollen die Hinterlassenschaft sichern und verwalten. „Findet sich dann tatsächlich kein Erbe, erbt das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte", erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Für den Vermieter kann das allerdings ein Nachteil sein. Ist der Nachlass überschuldet, bleibt der Vermieter meist auf seinen Kosten sitzen. Räumung oder Renovierung muss er in diesem Fall selbst übernehmen.

 

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