Wenn eine Immobilie verkauft wird

Von: Max Geißler
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Was geschieht eigentlich mit einer Baufinanzierung, wenn eine Immobilie verkauft oder verschenkt wird? Die Regeln bei Kündigung und Weitergabe des Darlehens.

1. Haben Immobilieneigentümer ein Sonderkündigungsrecht gegenüber der Bank, wenn sie ihre Immobilien verkaufen?

Grundsätzlich besteht ein Sonderkündigungsrecht, damit Verkäufer die Immobilie auf Wunsch des Käufers lastenfrei übergeben können. Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der Comdirect Bank, weist jedoch auf eine Kostenfalle hin: Die Bank kann für den entstehenden Zinsverlust ein Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung stellen. Je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit kann sich dieses auf mehrere Tausend Euro summieren. Verkäufer sollten sich die Höhe vorab ausrechnen lassen und sie nach Möglichkeit beim Verkaufspreis mit einkalkulieren.

2. Können Käufer ein Baudarlehen übernehmen? Lohnt sich das überhaupt?

Immobilienkäufer können eine bestehende Baufinanzierung übernehmen. Allerdings muss dafür die finanzierende Bank zustimmen. Dabei handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung seitens des Kreditinstituts, bei der zum Beispiel die Bonität des Käufers eine wesentliche Rolle spielt, sagt Lücke. Für den Käufer könne die Kreditübernahme attraktiv sein, wenn die Zinsen des bestehenden Baudarlehens für die Restlaufzeit der Zinsbindung günstiger sind als die aktuellen Marktkonditionen für eine vergleichbare Laufzeit. Aktuell dürfte dies wegen des Rekordtiefs bei den Baugeldzinsen allerdings nur selten der Fall sein. Zehnjährige Baudarlehen gibt es derzeit schon ab 2,1 Prozent Sollzins.

3. Eltern verschenken ihre Immobilie an ihr Kind. Wandert dann auch das Darlehen an den Nachwuchs oder muss eine neue Baufinanzierung abgeschlossen werden?

Soll noch nicht abbezahltes Wohneigentum an Kinder verschenkt werden, müssen Eltern vorab die finanzierende Bank informieren. Es bestehen dann zwei Möglichkeiten: Die dingliche Umschreibung der Immobilie oder die Übertragung inklusive Schuldübernahme des bestehenden Baudarlehens. Im ersten Fall bleibt das Darlehen bei den Eltern und es wird kein neuer Darlehensvertrag geschlossen, sondern nur die Grundschuldzweckerklärung neu eingeholt, erläutert Lücke. Im zweiten Fall wird das Haus oder die Wohnung mitsamt des Kredits auf das Kind übertragen: In diesem Fall wird die finanzierende Bank prüfen, ob eine Schuldübernahme seitens des Kindes durchgeführt werden kann. Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität des Kindes, sagt Baufinanzierungsexperte Lücke. Die Bedingungen des bisherigen Darlehensvertrages (Konditionen, Zinsbindung, Anfangstilgung etc.) muss das Kind dann im vollen Umfang übernehmen.

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