Wenn die Bank Vorfälligkeitsentschädigung verlangt

Von: Horst Biallo
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Eingerüstet: ein Neubau entsteht. Symbolbild: Fredrik Von Erichsen/dpa

Aachen. Wenn Sie früher als vertraglich vereinbart Ihre Baufinanzierung kündigen wollen oder müssen, kann die Bank dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das sollten Sie unbedingt wissen:

Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie eine Baufinanzierung haben, gilt normalerweise: Einen laufenden Hypothekenkredit können Sie nur vor Ende der Laufzeit kündigen, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Doch kommt es zum frühzeitigen Verkauf, wird Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese ist oft nicht zu unterschätzen, denn es handelt sich dabei um die Baufinanzierungs-Zinsen, die die Bank von Ihnen erhalten hätte, wenn der Kredit wie vereinbart weitergelaufen wäre. Lediglich die Zinsen, die die Bank durch das vorzeitig freiwerdende Geld erzielen könnte, werden davon abgezogen. Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus dem Refinanzierungsschaden und Margenschaden zusammen.

Der Margenschaden ist der Schaden, der sich aus der Minderung des Gewinns der Bank ergibt, da das rückgezahlte Geld nun als Einlage geringere Zinsen abwirft als ein Kredit oder Darlehen.

Der Refinanzierungsschaden entsteht der Bank, wenn man die Differenz der unterschiedlichen Zinssätze zum Vertragsbeginn und zum vorzeitigen Vertragsende über die Restlaufzeit berechnet.

Erfüllungsschaden

Es kann aber auch noch eine andere Situation zu einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank führen. Nämlich dann, wenn die Bank Ihnen den Kreditvertrag kündigt, etwa aufgrund von Zahlungsrückständen. In dieser Situation entsteht der Bank ein vergleichbarer Schaden, wie bei einer vorzeitigen Kündigung.

Daher der Begriff Erfüllungsschaden. Juristisch wird der Erfüllungsschaden als der Schaden definiert, der dadurch eintritt, dass der Schuldner nicht oder nicht wie geschuldet erfüllt. Allerdings ist die Kündigung von Seiten der Bank und das Verlangen einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherkrediten nicht so einfach möglich.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

In welcher Höhe die Bank von Ihnen einen Ausgleich in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem Zins, der ursprünglich vereinbart wurde, und dem aktuellen Zinsniveau. Wenn Sie frühzeitig aus Ihrer Baufinanzierung heraus möchten, ist es wichtig, dass Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung genau unter die Lupe nehmen bzw. die Bank vor der Kündigung ausrechnen lassen, wie viel Geld sie von Ihnen verlangen würde.

Immer wieder haben Verbraucherzentralen in den vergangenen Jahren festgestellt, dass viele Berechnungen der Banken intransparent sind und die Vorfälligkeitsentschädigungen unverhältnismäßig hoch ausfallen. Rechtsstreitigkeiten und hohe Rückzahlungen waren häufig die Folge. Nehmen Sie eine Mitteilung Ihrer Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung nicht einfach so hin.

Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Wie sieht es mit der steuerlichen Absetzbarkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung aus? Immerhin zählen die Einnahmen einer vermieteten Immobilie zu Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Kosten, die damit einhergehen, sind in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Doch gilt das auch für die Vorfälligkeitsentschädigung?

Antwort: Wenn Sie diese wegen einer Umschuldung zahlen müssen, sind die Kosten absetzbar. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, ist die Absetzbarkeit der Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht erfüllt.

Vorfälligkeitsentschädigung verhindern – wie geht das?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen, kann Sie mehrere tausend Euro kosten. Deshalb sollte es in Ihrem Sinne sein, diese zu umgehen. Das ist durchaus möglich. Diese drei Vorgehensweisen verhindern, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen:

1. Kündigen Sie fristgerecht

Egal wie lange die Laufzeit Ihres Kredits laut Vertrag ist - nach zehn Jahren haben Sie das Recht, das Darlehen zu kündigen (§ 489 BGB). Sie müssen allerdings unbedingt die Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Stichtag zur Berechnung ist nicht der Vertragsschluss, sondern die volle Auszahlung des Darlehens. Haben Sie zwischendurch mit Ihrer Bank andere Vereinbarungen über Zins und Rückzahlungszeitpunkt geschlossen, gilt das Datum dieses Vertrags.

2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Immer wieder ist eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung von Seiten der Banken ein Grund dafür gewesen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt. Prüfen Sie Ihren Vertrag also dahingehend.

3. Sondertilgungen

Eine weitere Möglichkeit zur Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Sondertilgung sein, bei der dem Kreditnehmer die Begleichung der Restschuld in höheren Sondertilgungen, aber dafür geringeren Raten gewährt wird. Vereinbaren Sie hohe Sondertilgungen schon bei Vertragsabschluss. So sichern Sie sich ab, sollten Sie frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchten.

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