Was Sie zur Zwangsversteigerung wissen müssen

Von: Max Geißler
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Ein Haus zum halben Preis. Zwangsversteigerungen können das ermöglichen. Wichtig ist, dass man bei der Finanzierung nicht draufzahlt.

Knapp 50.000 Immobilienobjekte wechselten 2013 nach einer Zwangsversteigerung den Besitzer. Dabei waren Schnäppchen von bis zu 50 Prozent unter Verkehrswert drin, mit einer Portion Glück sogar noch mehr. Außerdem kommen auf Käufer geringere Nebenkosten zu. So fallen etwa keine Kosten für Notar und Makler an, lediglich die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6 Prozent), der Grundbucheintrag und die Zuschlaggebühr von 0,5 Prozent des Höchstgebots sind zu entrichten.

Informationen sind unersetzlich

Sammeln Sie sämtliche Informationen rund um Ihr anvisiertes Objekt. Von Bedeutung sind hier beispielsweise die Versteigerungsakte mit Grundbuchauszug und Gutachten, der derzeitige Verkehrswert sowie die Ausführungen zum Bauzustand. Die Gutachten sind jedoch häufig flüchtig verfasst. Grund: Der Gutachter hat das Objekt meist nicht betreten, da der bisherige Eigentümer niemanden in die Wohnung lassen muss. Machen Sie sich also am besten vor dem Versteigerungstermin selbst ein Bild vom Haus oder der Wohnung. Von Rechts wegen besteht zwar kein Anspruch auf Objektbesichtigung vor dem Versteigerungstermin. Eventuell ergibt sich jedoch vor Ort die Möglichkeit, mit dem Eigentümer zu sprechen, das Haus zu besichtigen oder den Nachbarn zu befragen, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de.

Zuschlag ist bindend

Der Start der Zwangsversteigerung wird sechs Wochen zuvor in der Lokalpresse bekannt gegeben. Am Versteigerungstag müssen Sie sich ausweisen und zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen. Sollten die Mindestgebote die Schwelle von 50 Prozent des Verkehrswertes nicht erreichen, versagt das Gericht den Zuschlag. Auf Wunsch der Gläubigerbank sind höhere Mindestgebote gefordert, was jedoch selten der Fall ist. Nun schlägt die Stunde der Schnäppchenjäger. Denn beim zweiten Termin ist kein Mindestgebot erforderlich. Das Objekt kann für weniger als die Hälfte des Verkehrswertes den Besitzer wechseln. Allerdings wird die Gläubigerbank damit ein Problem haben und bietet deshalb oft selbst mit. Sollten Sie den Zuschlag erhalten, sind Sie der Eigentümer. Selbst wenn später ein Mangel zu Tage tritt, ist der Zuschlag bindend.

Wie Sie Ihren Kreditrahmen berechnen

Die Bank vergibt den Baukredit zumeist erst nach der Zwangsversteigerung. Dennoch sollten Sie Ihren möglichen Kreditrahmen kennen. Achten Sie dabei darauf, dass Sie etwas Spielraum lassen, da Kosten für Reparaturen anfallen könnten.

Eigenkapital ist nötig

Für die Ermittlung der Zinsen zieht die Bank den Beleihungswert des Objektes heran. Das Bankhaus geht nicht vom Verkehrswert, sondern vom tatsächlichen Zuschlagsbetrag aus. Die Konsequenzen sind erheblich. Wer eine Immobilie weit unter dem Verkehrswert ersteigert, den Kaufpreis aber zu 100 Prozent finanzieren möchte, der muss mit Konditionen für eine 100-Prozent-Finanzierung rechnen, sagt Scharfenorth. In der Folge kommt es zu Zinszuschlägen von einem Prozentpunkt und mehr. Um diese Zuschläge zu vermeiden, sollten Sie die Finanzierung nie ohne Eigenkapital angehen. Optimal ist es, 40 Prozent des Zuschlagbetrags selbst zu bezahlen, denn ab einem Kreditanteil von 60 Prozent vergeben Banken meist attraktivere Kredite. Wichtig: Einige Banken vergeben Baufinanzierungen erst nach erfolgreicher Zwangsversteigerung, manche schon vorher. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass bei einem möglichen Widerruf des Darlehensvertrages keine Kosten entstehen.

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