Aachen - Vermietete Immobilie absetzen

Vermietete Immobilie absetzen

Von: Max Geißler
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Wer mit einer Mietimmobilie Verluste erleidet, kann diese steuerlich geltend machen. Voraussetzung: Der Eigentümer beabsichtigt Einkünfte zu erzielen. Das Finanzamt prüft das.

Wer eine Immobilie vermietet, kann sich die Kosten teilen - und zwar mit dem Finanzamt. Dazu muss der Eigentümer allerdings den Fiskus erst einmal davon überzeugen, dass er mit seinem Immobilienerwerb nachhaltig Gewinne erzielen möchte. Das Stichwort lautet hierbei: Einkünfteerzielungsabsicht (EEA). Sieht das Finanzbeamt diese Absicht nicht, verweigert es den Steuervorteil. Wie geht das Finanzamt bei der Prüfung vor?

Wann prüft das Finanzamt nicht die Einkünfteerzielungsabsicht?

Von zentraler Bedeutung ist hierbei die Frage des Zeitraums der Vermietung. So gehen die Finanzbeamten bei einer langfristigen Vermietung, aus der Vermietungseinkünfte fließen, von einer generellen Einkünfteerzielungsabsicht aus. Gleiches gilt bei einer preisgünstigen Überlassung an Angehörige. Dabei gilt es darauf zu achten, einen unbefristeten Mietvertrag aufzusetzen, bei der Vermietung an Angehörige müssen gewisse Mietgrenzen eingehalten werden. Konkret muss die Miete bei mindestens 75 Prozent des am Wohnort üblichen Mietpreises liegen, andernfalls schmilzt der Steuerbonus. Positives Ergebnis: Wer mit seiner Mietwohnung trotz regelmäßiger Mieteinnahmen jahrelang rote Zahlen schreibt, darf die Verluste ohne nähere Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht steuerlich absetzen. Auch bei Selbstnutzung oder einem späteren Verkauf geht die Steuerbehörde von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus.

Was nicht plausibel ist

Von einer Einkünfteerzielungsabsicht geht man in der Regel nicht aus, wenn die Vermietung nur vorübergehend erfolgt. Oft ist das der Fall, wenn man sich an einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufsangebot oder mit Verkaufsgarantie beteiligt. Ebenso gehen die Finanzbeamten bei befristeten Mietverträgen oder bei einer kurz laufenden Finanzierung nicht von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus. Das Finanzamt stellt sich aber auch quer, wenn Vermieter innerhalb von fünf Jahren nach Objekterwerb sich bereits wieder von ihrer Immobilien trennen oder diese selbst nutzen möchten. Dann können sogar als bisherige Steuervorteile futsch sein. Kommt der Fiskus nach Jahren darauf, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht vorliegt, kann der Steuerbescheid rückwirkend geändert werden, bereits anerkannte Verluste gelten dann nicht mehr.

Was geschieht bei Leerstand?

Besonders stutzig wird das Finanzamt bei leerstehenden Immobilien. Um hier eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt zu bekommen, müssen Eigentümer glaubhaft machen, dass die eine dauerhafte Vermietung anstreben. Das kann er beispielsweise tun, indem er Vermietungsanzeigen schaltet oder einen Makler beauftragt. Unglaubwürdig wird es, wenn an zu hohen Mietpreisvorstellungen festgehalten wird oder die Wohnung jahrelang renoviert wird.

Ferienwohnungen haben eine Sonderstellung

Einkünfteerzielungsabsicht bescheinigt der Fiskus, wenn eine Ferienwohnung ganzjährig an Gäste vermietet wird oder dies zumindest versucht wird. Um eine Eigennutzung auszuschließen, muss die Wohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich an Gäste vermietet sein. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, prüfen die Steuerbehörden mit Hilfe einer Überschussprognose, ob in der Zukunft Einkünfte erzielt werden können oder nicht.

So erfolgt die Überschussprognose

Kommen bei den Finanzbeamten Zweifel bezüglich der Einkünfteerzielungsabsicht auf, fordern die vom Vermieter eine sogenannte Überschussprognose an. Nun ist der Vermieter in der Beweislast. Er muss nämlich belegen, dass ein Objekt grundsätzlich in der Lage ist, langfristig einen Totalüberschuss zu erzielen. In diese Prognose gehen die voraussichtlich erzielbaren Einnahmen und Werbungskosten der kommenden 30 Jahre ein. Wertsteigerungen oder mögliche Veräußerungsgewinne bleiben jedoch außen vor.

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