Vermieter sind nicht zum Einsatz moderner Fenster verpflichtet

Von: Katja Fischer, ddp
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Lärmschutz / Fenster / Thermopane
Vermieter sind nicht verpflichtet, stets die hochwertigsten Fenster einzubauen. Sie brauchen alte, aber noch funktionsfähige Fenster nicht auszuwechseln. Nur alle 48 Jahre tauschen deutsche Haus- und Wohnungsbesitzer statistisch gesehen alte Fenster gegen neue aus.

Berlin. Veraltete Fenster sind wahre Energiefresser. Trotzdem sind sie nach wie vor präsent in den Wohngebäuden. Nach Schätzungen des Bundesverbandes Flachglas sind rund 70 Prozent aller Fenster nicht ausreichend isoliert.

Die meisten bestehen nur aus zwei einfachen Glasscheiben. Moderne Scheiben mit einer dünnen Beschichtung und einer Füllung aus Edelgas im Zwischenraum dämmen den Experten zufolge bis zu dreimal besser und sparen bis zu 20 Prozent Heizkosten.

Vermieter sind allerdings nicht verpflichtet, stets die hochwertigsten Fenster einzubauen. Sie brauchen alte, aber noch funktionsfähige Fenster nicht auszuwechseln. Nur alle 48 Jahre tauschen deutsche Haus- und Wohnungsbesitzer statistisch gesehen alte Fenster gegen neue aus.

Mit den höheren Betriebskosten, die dadurch anfallen, müssen die Mieter dann leben. „Wenn sich allerdings die Wohnräume aufgrund schadhafter Fenster nicht mehr auf eine zumutbare Raumtemperatur aufheizen lassen, besteht Handlungsbedarf”, sagen die Juristen der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Grundsätzlich müssen Mieter nachweisen, dass die Fenster schon beim Einzug in die Wohnung schadhaft waren und einen Termin für den Austausch setzen. Am besten geschieht das im Übergabeprotokoll. Beseitigt der Vermieter diesen Mangel dann nicht umgehend, können sie die Miete mindern. Nehmen sie den Mangel aber unwidersprochen hin, müssen sie den vollen Mietzins zahlen.

Allerdings dürfen sich Vermieter nicht endlos darauf berufen, dass die im Laufe der Jahre eintretende Verschlechterung der Wohnung für den Mieter schon beim Einzug abzusehen gewesen sei. In einem vor dem Amtsgericht Köln verhandelten Fall hatte sich eine Mieterin bei ihrem Vermieter über den Zustand ihrer Holzfenster beschwert und ihn aufgefordert, diese instand zu setzen. Der meinte jedoch, der Mangel sei für sie bereits beim Abschluss des Mietvertrages abzusehen gewesen. Die Frau bewohne die Mieträume seit 1978 und habe damit rechnen müssen, dass der Zustand der Holzfester sich im Laufe der Jahre verschlechtern würde.

Das Gericht ging davon aus, dass Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet sind, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dieser Pflicht sei der Vermieter hier nicht nachgekommen. Es sei offensichtlich, dass Holzfenster irgendwann verfallen würden. Der Ersatz könne aber nicht dem Mieter angelastet werden, denn für den Erhalt der Mietsache sei der Vermieter verantwortlich (AZ: 219 C 70/07).

Dieses Urteil betrifft den Austausch von Fenstern, wenn er dem Erhalt der Wohnqualität dient. Dafür ist immer der Vermieter zuständig. Er muss die Instandhaltungsmaßnahme auch finanzieren. Ein Recht, die Kosten auf die Bewohner umzulegen, hat er nicht.

Wenn sich der Vermieter entschließt, die Fenster auszutauschen, muss er die aktuellen Mindestanforderungen hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz erfüllen, so das Landgericht Berlin (AZ: 67 S 64/07). Anderenfalls ist er zur Nachbesserung verpflichtet.

Unter Umständen lassen sich mit dem Einbau neuer, moderner Fenster die Wohnverhältnisse erheblich verbessern oder nachhaltig Energie einsparen. Wenn das der Fall ist, handelt es sich nicht mehr nur um eine Instandhaltungsmaßnahme, sondern um eine Modernisierungsmaßnahme. Damit kann der Vermieter bis zu 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Voraussetzung ist aber, dass die Mieter auch tatsächlich von den Modernisierungsmaßnahmen profitieren, beispielsweise durch erheblich niedrigere Heizkosten nach dem Einbau hochmoderner Isolierglas-Fenster, so der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 47/05).
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