Verbilligte Vermietung an Angehörige - Steuersparmodell erfordert genaues Rechnen und klare Mietregeln

Von: ddp
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Berlin. Es ist eines der letzten Steuerspar-Modelle, das legal ist und wirklich funktioniert. Die verbilligte Vermietung an Angehörige.

Der Clou dabei: Der geringen Miete stehen hohe Werbungskosten durch Schuldzinsen und Abschreibung gegenüber - der steuerliche Verlust führt zu einer satten Steuererstattung.

Dieses Steuersparmodell funktioniert ohne weitere Rechnereien aber nur noch, wenn die gezahlte Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ist sie niedriger, wird das Finanzamt aktiv und holt den Taschenrechner raus: Denn bei einer Vergleichsmiete zwischen 56 Prozent und 75 Prozent wird für die nächsten 30 Jahre eine Prognose aufgestellt, ob die Einnahmen langfristig gesehen die Ausgaben übersteigen.

Mit dieser Ertragsprognose will das Finanzamt ausrechnen, in welchem Umfang die Ausgaben des Vermieters steuerlich anerkannt werden müssen. Bei dieser Prognoserechnung muss man für einen Zeitraum von 30 Jahren alle voraussichtlichen Einnahmen den entsprechenden Ausgaben gegenüberstellen.

Da eine Schätzung über einen derart langen Zeitraum viele Unwägbarkeiten enthält, darf man allerdings zu seinen Gunsten bei den Einnahmen einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent und bei den Werbungskosten ebenfalls einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent vornehmen. Falls keine objektiven Umstände für die Schätzung erkennbar sind, sind die künftigen Einnahmen und Ausgaben aufgrund der Zahlungen in den letzten fünf Jahren zu schätzen.

Liegt die Miete zwischen 56 und 74 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist das Prognoseergebnis positiv, werden die Verluste voll anerkannt. Ist es dagegen negativ, muss gerechnet werden. Ein Beispiel: Der Mieter zahlt pro Quadratmeter eine Miete von 3,50 Euro. Ortsüblich sind 5 Euro. Damit bekommt man nur eine Vergleichsmiete von 70 Prozent.

Ist gleichzeitig die Prognoserechnung negativ, werden nur 70 Prozent der geltend gemachten Kosten anerkannt. Liegt die Miete unter 56 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die Kosten immer nur anteilig anerkannt.

Problematisch wird es, wenn es sich bei der Wohnung um eine Luxuswohnung handelt. Hier schaut das Finanzamt ganz besonders genau hin und wird skeptisch, wenn die Wohnung sehr groß ist oder Luxusmerkmale wie ein Schwimmbad aufweist. In einem solchen Fall ist Vorsicht geboten, wenn die Ertragsprognose negativ ausfällt: In diesem Fall wird das Finanzamt die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten beziehungsweise der Verluste vollständig ablehnen.

Damit das Steuersparmodell grundsätzlich funktionieren kann, muss der Mietvertrag bei der verbilligten Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass der Vertrag so gestaltet sein muss, wie ihn auch nicht verwandte Mieter und Vermieter abgeschlossen hätten. Besonders achtet das Finanzamt darauf, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, die Höhe der Miete und die Nebenkosten klar geregelt sind, die Miete tatsächlich gezahlt wird - am besten per Überweisung und die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden. Wenn alle diese Voraussetzungen auch noch erfüllt sind, steht dem Finanzamts-Bonus nichts mehr im Wege.
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