Ungeziefer in der Wohnung ist ein Mietmangel

Von: Katja Fischer, ddp
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Berlin. Selbst penibelste Sauberkeit kann nicht verhindern, dass Ameisen, Käfer, Fliegen, Wespen & Co. durch offene Türen und Fenster in die Wohnung gelangen. Mit ein paar Insekten müssen sich Mieter arrangieren. Entwickelt sich Ungeziefer jedoch zur Plage, sind mietrechtliche Konsequenzen angebracht, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) informiert.

Grundsätzlich ist Ungeziefer in der Wohnung ein Mangel an der Mietsache, so der DMB. Wird er nicht beseitigt, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Das trifft selbst dann zu, wenn im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, wonach der Mieter seine Wohnung auf eigene Kosten ungezieferfrei halten muss. Solch eine Klausel ist unzulässig, urteilte das Amtsgericht Bonn (AZ: 6 C 277/84).

Der Vermieter ist allerdings erst dann in der Pflicht, wenn der Schädlingsbefall eine bestimmte Intensität erreicht. Einzelne Kakerlaken, Silberfische oder Ameisen in der Wohnung muss der Mieter beseitigen. Er ist außerdem verpflichtet, seine Wohnung sauber zu halten, damit sich Ungeziefer erst gar nicht verbreiten kann.

Oft ist aber nicht eindeutig zu klären, woher das Ungeziefer kommt. Wenn strittig ist, wo die Ursache liegt, muss zunächst der Vermieter mit einem Gutachten nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen, durch die die Schädlinge eindringen. Gelingt ihm das, muss seinerseits der Mieter nachweisen, dass er den Schädlingsbefall nicht verursacht hat (LG Hamburg, AZ: 307 S 17/00).

Kann der Vermieter zweifelsfrei nachweisen, dass die Insekten durch das Verschulden des Mieters ins Haus kamen, darf er ihm fristlos kündigen. Auch der Mieter hat ein Kündigungsrecht, wenn nämlich durch den Schädlingsbefall eine Gefahr für die Gesundheit besteht.

Kann die Ursache nicht eindeutig geklärt werden, wird in der Regel der Vermieter in die Pflicht genommen. Das Amtsgericht Bremen entschied, dass eine Mietminderung von 25 Prozent angebracht ist, wenn in jedem Raum der Wohnung etwa zehn Motten herumschwirren. Das gilt auch dann, wenn weder dem Vermieter noch dem Mieter die Ursache des Mottenbefalls nachzuweisen ist (AZ: 25 C 118/01).

Wie hoch die Mietminderung bei Ungeziefer in der Wohnung ausfallen darf, sehen die Richter sehr verschieden. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten hält 15 Prozent für statthaft, wenn etwa zwei Dutzend Silberfische in der Wohnung leben (AZ: 7 C 118/89). Für das Amtsgericht Bad Säckingen sind zehn Prozent in Ordnung, wenn der Mieter Mäuse in der Wohnung hat, die ihren Kot in Geschirr und Töpfen hinterlassen (AZ: C 368/75).

Ratten im Hof berechtigen ebenfalls zur Mietkürzung um zehn Prozent, urteilte das Amtsgericht Aachen (AZ: 5 C/00). Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten meint, dass Mieter bei Befall der Wohnung durch Ratten oder Mäuse wegen Gesundheitsgefährdung zur fristlosen Kündigung berechtigt sind (AZ: 6 C 177/97). Das Gleiche gilt für vom Vormieter eingeschleppte Katzenflöhe, urteilte das AG Bremen (AZ: 25 C 180/97).

Mieter müssen bei einer Ungezieferplage in ihrer Wohnung schriftlich den Vermieter informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mietmangels setzen. In der Regel sind das zwei Wochen. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert, dürfen sie die Miete mindern. Ist allerdings Gefahr im Verzug, müssen sie schnell aktiv werden. Ein Mieter, der direkt unter seinem Dach mehrere Wespennester entdeckt, kann sofort ohne Rücksprache mit dem Vermieter die Entfernung etwa durch die Feuerwehr veranlassen (AG Meppen, AZ: 8 C 92/03).

Die Kosten für die akute Schädlingsbekämpfung trägt der Vermieter. Er darf sie auch nicht auf die Mieter umlegen, denn es handelt sich um Mängelbeseitigungskosten, die immer vom Vermieter selbst bezahlen sind, so das Amtsgericht Hamburg (AZ: 45 C 35/01). Umlagefähig als Betriebskosten sind nur Schädlingsbeseitigungskosten, die prophylaktisch aufgewendet wurden.
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