Streit nach dem Auszug: Gerichte entscheiden oft zugunsten der Mieter

Von: ddp-Korrespondent Michael Wojtek
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Mieter Schlüsselübergabe
Den Krach gibts zum Schluss: Das Ende des Vertragsverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter führt mitunter zu harten gerichtlichen Auseinandersetzungen. Foto: dpa

Berlin. Jahrelang ging alles gut - und zum Schluss kracht es dann doch. Das Ende des Vertragsverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter führt mitunter zu harten gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie der Infodienst Recht und Steuern der Landesbausparkassen (LBS) zu berichten weiß.

Demnach ist es gar nicht so selten, dass sich beide Parteien beispielsweise wegen Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen, die Abgabe der Schlüssel oder das Übergabeprotokoll zum Abschied vor Gericht sehen.

Die Urteile fallen dann oft zugunsten des Mieters aus. Überzieht beispielsweise ein Eigentümer im Vertrag die Grenzen der beim Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof hatte es mit einem Fall zu tun, in dem die Mieter unter anderem auch die Außenfenster hätten streichen sollen. Das sei zu viel verlangt, entschieden die Richter - und kippten deswegen die kompletten Regelungen der beiden Parteien zu den Schönheitsreparaturen (AZ: VIII ZR 210/08).

In einem weiteren Fall ging es vor dem Bundesgerichtshof (BGH) um die Frage, ob das Parkett der Wohnung im Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und wiederhergestellt werden müsse. Dem widersprach das Gericht (AZ: VIII ZR 48/09). „Derartige Arbeiten”, hieß es im Urteil, „dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen”.

Wenn der Eigentümer oder sein Beauftragter in einem Rückgabeprotokoll für eine Wohnung den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie bestätigen, dann ist das den Experten der LBS zufolge bindend. In solch einem Falle dürfe auch die Rückzahlung einer Kaution wegen vermeintlicher neu entdeckter Mängel nicht verzögert werden. „Sinn und Zweck” eines solchen Protokolls, zitiert die LBS aus dem Urteil des Amtsgerichts Pforzheim (AZ: 6 C 105/04), bestehe nämlich darin, „dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird”. Deswegen trage der Vermieter das Risiko für unentdeckte Schäden - außer es handle sich um ganz spezielle Mängel, die niemand bei der Begehung habe bemerken können.

Zur vollständigen Aufgabe der Wohnung gehört es für einen Mieter, dem Vermieter die Schlüssel zu übergeben. Hat der Eigentümer allerdings einen Beauftragten zwischengeschaltet, der sogar an den Übergabeverhandlungen mitgewirkt hatte, so kann absprachegemäß auch dieser die Schlüssel in Empfang nehmen. So entschied es das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 52/05) und bewahrte damit den Mieter vor weiteren Nachforderungen.

Manche Regelungen für Schönheitsreparaturen engen den Mieter auf unzulässige Weise ein. In einem von der LBS geschilderten Fall hatte ein Eigentümer seinen Vertragspartner dazu verpflichtet, diese Arbeiten in der „bisherigen Ausführungsart” zu erledigen. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung dürfe er davon abweichen. Das ging dem Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 199/06) in zweifacher Hinsicht zu weit. Erstens sei nicht eindeutig geklärt, was man unter „bisheriger Ausführungsart” zu verstehen habe - zum Beispiel Farbton oder Tapetenart. Zweitens enge der Zustimmungsvorbehalt den Mieter unangemessen dabei ein, sich die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten.

In Verträgen ist oft davon die Rede, dass ein Objekt nach dem Auszug „besenrein” übergeben werden müsse. Laut LBS gab es allerdings vor Gericht immer wieder Debatten darüber, was denn genau damit gemeint sei. Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 124/05) habe das aber das in einem Grundsatzurteil geklärt. Demnach muss ordentlich durchgekehrt werden, und die groben Verschmutzungen müssen beseitigt werden. Fenster sind nicht zwingend zu putzen - es sei denn, sie sind über Gebühr verdreckt. Spinnweben müssen entfernt werden.
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