Steuern sparen dank Vertragsgestaltung

Von: Michael Schreiber
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Finanzämter verlangen nach dem Kauf von Grundbesitz immer mehr Grunderwerbsteuer. Mit einer klugen Vertragsgestaltung lässt sich hier legal Geld sparen.

Je nach Bundesland verlangen die Finanzbehörden 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Für Normalverdiener wird das schnell teuer. Vermieter können sich einen Teil der Steuern über die Gebäudeabschreibung zurückholen. Bei selbstbewohnten Immobilien verursacht die Abgabe allerdings ein großes Loch in die Familienkasse. Dieses Loch lässt sich jedoch deutlich verkleinern.

Steuerschuld sinnvoll verteilen

Per Gesetz schulden Käufer und Verkäufer gemeinsam dem Staat die Grunderwerbsteuer. In der Praxis läuft es jedoch meist auf den Käufer hinaus. Käufer, die das vermeiden möchten, können mit Verhandlungsgeschick eine Kostenbeteiligung des Vorbesitzers vereinbaren oder im Idealfall den Kaufpreis drücken.

Instandhaltungsrücklagen in den Kaufvertrag schreiben

Käufer einer Eigentumswohnung übernehmen meist auch den Anteil an Instandhaltungsrücklagen -; gegen Geld. Diese Extrazahlung unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer (BFH, Az. II R 20/89). Die Erstattung für diese Rücklagen sollte man daher im Kaufvertrag explizit ausweisen.

Einrichtungsgegenstände unter Umständen steuerfrei

Nicht nur die Instandhaltungsrücklagen gehören in den Kaufvertrag, sondern auch hochwertige Einrichtungsgegenstände, wie teure Möbel, eine Küche oder eine Sauna. Das spart Steuern. Hochwertige Wirtschaftsgüter, welche nicht Gebäudebestandteil sind, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer (Finanzgericht Baden-Württemberg, Az. 6 K 212/94).

Außerdem können Vermieter die Kaufsumme des Inventars neben der reinen Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen. Selbst eine an der Fassade montierte Markise kostet nach einem Urteil des Kölner Finanzgerichts (Az. 5 K 3894/01) keine Grunderwerbsteuer.

Tipp:

Der steuerliche Kunstgriff geht auch mit dem übernommenen Heizölbestand, sofern die vereinbarte Zahlung im Kaufvertrag ausgewiesen wurde.

Keine teuren Paketlösungen

Wer Grundstück und Haus direkt vom Bauträger kauft, wird zweimal vom Fiskus zur Kasse gebeten. Selbst wenn zwei Verträge gemachten wurden, behandelt dies der Fiskus als eine rechtliche Einheit. Daher verlangt das Finanzamt neben der Umsatzsteuer auf die Baukosten auch noch Grunderwerbsteuer

Tipp:

Wer den Finanzbeamten belegen kann, dass er bei der Auswahl des Bauunternehmers freie Hand hatte, hat gute Karten, die Baukosten aus der Grunderwerbsteuer herauszuhalten.

Familie hilft beim Steuern sparen

Im Falle von Erbschaft oder Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Gleiches gilt, wenn Verkäufer und Käufer Eltern und Kind sind. Das gilt selbst wenn der Grundbesitz vom eigenen Ehegatten gekauft oder nach einer Scheidung zur Regelung des Vermögensausgleichs übertragen wird (BFH-Urteil vom 23.3.2011 -; Az. II R 33/09).

Aber Vorsicht: Eine Übertragung auf den Ex-Partner wertet der Fiskus dennoch als Veräußerung. Sollte die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht verstrichen sein, fordern die Finanzbeamten Spekulationssteuer ein (Verfügung der OFD Frankfurt am Main vom 5.2.2001 -; S 2256 A -; 16 -; St II 27, FR 2001, 322).

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