So steht die Baufinanzierung auf sicheren Füßen

Von: Max Geißler
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Baufinanzierung
Laut einer Umfrage erwägt jeder vierte Deutsche den Kauf einer Mietimmobilie, unter Gutverdienern ist es sogar jeder Zweite. Foto: dpa

Aachen. Minizinsen und hohe Wertsteigerung machen Immobilien interessant für die Geldanlage. Was ist bei der Baufinanzierung zu beachten?

Laut einer Umfrage erwägt jeder vierte Deutsche den Kauf einer Mietimmobilie, unter Gutverdienern ist es sogar jeder Zweite. Hauptgründe für das steigende Interesse sind neben günstigen Finanzierungsbedingungen vor allem hohe Wertsicherheit und Schutz vor Inflationsverlusten. Damit die Baufinanzierung auf sicheren Füßen steht, sollten Immobilien-Käufer fünf Aspekte besonders berücksichtigen:

Eigenkapital senkt Finanzierungskosten

Die oft gehörte Meinung, man könne beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage auf Eigenkapital weitgehend verzichten, stimmt nur bedingt. Gerade in Phasen niedriger Sparzinsen sollten Kapitalanleger -; zumindest teilweise - ihr Erspartes in die Baufinanzierung einbringen. Denn damit ist das eigene Vermögen nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil zudem mit günstigen Zinskonditionen, erläutert Interhyp-Chef Michiel Goris. Niedrigere Kreditzinsen verringern die Finanzierungskosten - die geringere Steuerersparnis wird dadurch relativiert.

Baufinanzierung nicht auf Kante nähen

Kauf und Finanzierung einer Mietimmobilie rufen in der Regel langjährige Belastungen hervor. Zwar erzielen Eigentümer regelmäßig Mieteinkünfte, doch ungeplante Kosten für Reparaturen, Instandhaltungen oder Nachzahlungen können die Baufinanzierung aus dem Gleichgewicht bringen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar.

Finanzierungsexperten empfehlen rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt auf die Seite zu legen. Käufer von Anlage-Immobilien sollten konservativ kalkulieren, sodass auch größere Mietausfälle von bis zu zwölf Monaten ohne Mühe überbrückt werden können.

Gründlich über Immobilie informieren

Planen Sie eine Baufinanzierung für eine vermietete Eigentumswohnung, benötigen Sie für eine aussagekräftige Kalkulation genaue Daten und Fakten. Informieren Sie sich vorab, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, was Mieter in vergleichbaren Immobilien zahlen, welche Mieterschicht üblicherweise Interesse zeigt und wie lang in der Regel die Mietdauer ausfällt.

Hilfestellung bieten der Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche in Zeitungen und Internet. Bei Bestandsimmobilien sollte man sich die aktuellen Mieteinkünfte nachweisen lassen, etwa durch Einblick in entsprechende Kontoauszüge, rät Goris. Ebenso sei empfehlenswert, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen. Aus diesen geht hervor, welche Baumaßnahmen an der Immobilie geplant sind und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen. Vergewissern Sie sich, wie viel Instandhaltungsrücklage für das Objekt angespart worden ist.

Rendite und Steuervorteile bei Betongold nicht überbewerten

Keine Investition ohne vorherige Renditekalkulation. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die Renditeversprechen des Immobilien-Anbieters allzu vollmundig ausfallen. Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten die Alarmglocken schrillen warnt der Immobilienprofi. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man vielmehr prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig tragen.

Haben Sie Zweifel an der Kalkulation, sollten Sie über Alternativen nachdenken. Auch von den viel gepriesenen Steuervorteilen sollten Sie sich nicht blenden lassen. Der Interhyp-Experte rät: Steuerboni sollten niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden. Deutlich wichtiger seien ein angemessener Kaufpreis und eine solide Baufinanzierung.

Sicherheit der Baufinanzierung erhöhen

Das niedrige Zinsniveau ermöglicht hohe Tilgungsleistungen. Dies erlaubt Immobilienkäufern jetzt sehr genau festzulegen, auf wie viele Jahre sie ihre Baufinanzierung anlegen möchten. Mit Hilfe einer entsprechenden Tilgungshöhe kann man steuern, ob die Geldanlage-Immobilie in zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren abgezahlt sein soll.

Genauso lange profitieren Sie von Steuervorteilen in Form absetzbarer Darlehenszinsen. Wird das Darlehen vollständig innerhalb der Zinsbindung zurückgeführt (Volltilgerdarlehen), spendiert die Bank häufig einen Zinsnachlass. Im Sinne hoher Zins- und Finanzierungssicherheit empfiehlt sich der Abschluss einer langfristigen Baufinanzierung mit einer der Laufzeit angepassten Tilgungshöhe.

 

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