Mieter können sich mehr Zeit lassen

Von: Horst Peter Wickel
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Mietvertrag
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass sich Mieter beim Zahlen der Miete künftig mehr Zeit lassen können. Foto: Armin Weigel/dpa

Aachen. Wer seine Miete nicht zahlen kann, muss mit der Kündigung rechnen. Es gibt aber eine Heilungsmöglichkeit: Gerade hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sich Mieter beim Zahlen der Miete künftig mehr Zeit lassen können (Az.: VIII ZR 222/15).

Die übliche Klausel in Ihrem Mietvertrag, wonach die Miete bis zum dritten Werktag des Monats eingegangen sein muss, haben die Richter für unwirksam erklärt. Es reicht aus, wenn Sie die Miete am dritten Werktag des Monats bei Ihrer Bank angewiesen haben. Bis wann der Mieter normalerweise seine Miete zahlen muss, steht sogar im Gesetz: Die Miete für Wohn- und Gewerberäume ist nach Paragraph 579 Abs. 2, 556 b BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats für diesen laufenden Monat fällig.

Und dem Vermieter kann es ganz egal sein, warum Sie mal nicht zahlen können, sein Kündigungsrecht bleibt davon unberührt. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2015 (Az.: VIII ZR 175/14) kommt es nicht darauf an, ob ein Mieter seine Zahlungsschwierigkeiten selbst verschuldet hat oder ob er wegen Krankheit sowie Arbeitslosigkeit nicht in der Lage ist, seine Miete zu zahlen.

Fristlose Kündigung kommt

Wenn die Miete nicht gezahlt oder zumindest nicht pünktlich gezahlt wird, darf der Vermieter mit Bezug auf den "wichtigen Grund" kündigen. Die gesetzlichen Regelungen zum Schutz der Vermieter sind relativ eindeutig formuliert: Zahlt ein Mieter seinen Mietzins zweimal auch nur einen Tag zu spät, darf das Mietverhältnis seitens des Vermieters fristlos gekündigt werden.

Dasselbe gilt für den Fall, wenn der Mieter dem Vermieter einen Betrag in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten schuldet. Zur Miete gehören die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten wie Wasser, Müllentsorgung und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Mit dem Vermieter sprechen

"Sobald der Mieter seine Miete nicht bezahlen kann, muss er mit dem Vermieter sprechen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Als Mieter können Sie anbieten, die Miete nachzuzahlen. Auch einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung können Sie vereinbaren. Ropertz rät: Sozialbehörden können helfen, sie können die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.

Ähnlich sieht es auch der Eigentümer-Verband "Haus & Grund". Dort heißt es: "Mieter, die einen Zahlungsengpass haben, sollten sich umgehend bei ihrem Vermieter melden". Viele Vermieter würden auf kurzzeitige Zahlungsengpässe Rücksicht nehmen, solange der Mieter rechtzeitig Bescheid gibt und alles versucht, die Fehlbeträge auszugleichen.

Letzte Chance – Rückstand nachzahlen

Wenn der Vermieter die Kündigung ausspricht, haben Sie als Mieter noch eine letzte Chance: Das Gesetz sieht eine "Heilungsmöglichkeit" vor, wenn der Mieter den kompletten Mietrückstand nachzahlt. Diese Regelung gilt allerdings nur im Wohnraummietrecht, also nicht bei Gewerberäumen. Bei der Berechnung der Mietrückstände darf der Vermieter nur die laufende monatliche Miete einschließlich Nebenkosten berücksichtigen.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder der noch offene Anspruch auf Zahlung der Mietkaution bleiben außen vor. In einem aktuellen Fall hat der Bundesgerichtshof gerade entschieden, dass die Kündigung auch gilt, wenn der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt eine Gutschrift aus einer Heizkostenabrechnung bekommen sollte (Az.: VIII ZR 261/15).

Wenn auch ordentlich gekündigt wurde

Während Sie sich gegen eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen durch eine Nachzahlung noch wehren können, können Sie einen „Rausschmiss“ nicht verhindern, wenn der Vermieter neben seiner fristlosen Kündigung auch noch ordentlich gekündigt hat. Allerdings haben Mieter, die ihre Mietzahlung schuldig geblieben sind, nach Erfahrungen des Mieterbunds vor einer Zwangsräumung deutlich bessere Chancen als Mieter, denen wegen Störung des Hausfriedens oder wegen Eigenbedarf gekündigt wurde.

Noch immer bleibt dem Mieter die Chance, sich mit dem Vermieter gütlich zu einigen – oder vom Sozialamt Hilfe zu bekommen. Wenn die Räumungsklage allerdings vom Amtsgericht entschieden wurde, bleibt Ihnen nur noch die Chance, vor Gericht einen Vollstreckungsschutz zu beantragen, und zwar spätestens zwei Wochen bevor der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, um den Räumungstitel zu vollstrecken. Aber dieser Schutz ist nach Erfahrungen des Mieterbunds an strenge Bedingungen geknüpft.

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