Mieter haben Anspruch auf eine einwandfreie Wohnung

Von: Berit Waschatz, dpa
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Mieter haben Anspruch auf einwandfreie Wohnung
Eine kaputte Heizung kann das Leben in einer Mietwohnung ungemütlich machen. Mieter können deshalb ihre Miete kürzen.

Berlin. Mehr als 100 Millionen Euro im Jahr verschenken Mieter nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes, weil sie Schimmelflecken, defekte Aufzüge oder morsche Fenster in ihren Wohnungen akzeptieren. Gleichzeitig dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Wohnungsmängel und Schadensbeseitigung.

„Ein Mieter kann die Miete immer dann mindern, wenn die Wohnung einen Mangel hat”, erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin. Heizung, Warmwasserboiler oder Aufzug müssen einwandfrei funktionieren. Außerdem darf die Wohnung selbst keine Schäden aufweisen.

Das Wasser darf nicht die Wände herunterlaufen und in keiner Ecke darf sich Schimmel bilden. Auch lärmende Nachbarn können die Lebensqualität so beeinträchtigen, dass ein Mieter seine Zahlungen mindern kann. Denn laut Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Mängel verschuldet hat.

Bei all diesen Beeinträchtigungen sollte es das oberste Ziel des Mieters sein, dass der Vermieter diese Mängel abstellt und beseitigt. Außerdem gilt: „Man muss nicht 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung nicht 100 Prozent in Ordnung ist”, erklärt Ropertz. Ein Mieter müsse sich seinen Vertrag mit einem Vermieter wie eine Waage vorstellen. Beim Vertragsabschluss befinden sich beide Waagschalen im Gleichgewicht. Wenn sich während der Mietdauer Mängel herausstellen, entsteht ein Ungleichgewicht. Um dieses zu beheben, müssen die Mängel beseitigt und zuvor gegebenenfalls die Zahlungen gemindert werden.

Dabei kann jeder Mieter die Miete eigenständig mindern. Grundlage ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Um die Miete reduzieren zu können, muss der Mangel allerdings schon erheblich sein. „Ein kleiner Wasserfleck von zwei Quadratzentimetern schränkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein”, sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover.

Um die Mietminderung zu berechnen, muss der Mieter abschätzen, wie groß das Problem tatsächlich ist. Wenn sich an der Wand nur ein Schimmelfleck so groß wie ein Fünf-Cent-Stück befindet, ist der Schaden eher kleiner. Wenn aber alle Fenster der Wohnung undicht sind und die Küchenwand wegen der eindringenden Feuchtigkeit schon schwarz ist, können Mieter 20 Prozent der Miete abziehen, urteilte das Landgericht Hannover schon 1978 (Az.: 11 S 188/78). Auch ist es schlimmer, wenn die Heizung im Winter ausfällt als im Sommer. Im Winter kann die Miete dann um 100 Prozent gemindert werden, entschied das Landgericht Hamburg 1975 (Az.: 7 O 80/74).

Selbst eine unzumutbar geraute Badewanne muss der Mieter nicht hinnehmen. Das Landgericht Stuttgart entschied 1987, dass die Miete in diesem Fall um 3 Prozent gemindert werden kann (Az.: 13 S 347/68). Gleiches gilt, wenn die Klingel defekt ist, urteilte das Landgericht Berlin 2006 (Az.: 62 S 90/06). Wenn die mitgemietete Einbauküche beim Einzug fehlt, kann um 100 Prozent gemindert werden, entschied das Landgericht Itzehoe 1997 (Az.: 1 S 397/96).

Bevor der Mieter die Zahlungen reduziert, muss er seinen Vermieter informieren. „Erst dann hat der Mieter Rechte”, sagt Ropertz. Außerdem haftet der Mieter, wenn er seinen Vermieter nicht benachrichtigt und der Schaden schlimmer wird. Am besten sollte man den Vermieter schriftlich benachrichtigen und dabei eine angemessene Frist setzen, sagt Jürgens. Bei einem defekten Dach kann man dem Vermieter sechs Wochen Zeit für die Reparatur geben, bei einem Heizungsausfall im Winter ein bis zwei Tage.

Wer sich auf einen Mangel beruft, muss diesen auch beweisen. Ropertz empfiehlt, Schäden wie Schimmelflecken zu fotografieren. Bei strittigen Mängeln wie Lärmbelästigung, sollten Mieter unbedingt Zeugen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Auch ein Lärmprotokoll sollten sie anfertigen, in dem Datum, Uhrzeit sowie Art und Dauer der Störung angegeben werden.

Meist ist aber unstrittig, dass es ein Problem in der Wohnung gibt. „Entweder das Dach ist undicht, oder es ist nicht undicht”, sagt Ropertz. Damit ist in aller Regel dann auch die Pflicht unstrittig, den Schaden zu reparieren. Rührt sich der Vermieter dennoch nicht, kann der Mieter neben der Minderung noch einen weiteren Teil der Miete einbehalten: das Drei- bis Fünffache der Minderung.

Außerdem kann der Mieter im Extremfall selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten mit den künftigen Mietzahlungen verrechnen. Sollte der Mieter nicht genügend Geld haben, kann er sogar seinen Vermieter auf Vorschusszahlungen zur Durchführung einer Eigenvornahme verklagen, erklärt Jürgens. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Denn der Vermieter argumentiert in einem solchen Fall häufig, er hätte es billiger bekommen können.

Mietminderung für laufenden Monat

Meist ist es so, dass die Miete für den Monat, in dem ein Mieter einen Schaden entdeckt hat, bereits auf dem Konto des Vermieters gelandet ist und nicht mehr zurückgeholt werden kann. Doch das Geld ist nicht verloren.

Der Mieter kann die Minderung des laufenden Monats mit der Miete des Folgemonats verrechnen, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Wichtig ist bei den Berechnungen, dass der Mieter darin miteinbezieht, wie lange der Mangel tatsächlich vorlag.
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