Legale Mieterhöhungen

Von: Thomas Brummer und Kevin Schwarzinger
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Aachen. Die dieses Jahr eingeführte Mietpreisbremse hat unverhältnismäßigen Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben. Doch um wie viel darf der Vermieter nun die Miete heben?

Mietspiegel als Orientierungspunkt

Vermietern sind Mieterhöhungen grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - dem Mietspiegel - gestattet. Sollte in einer Gemeinde kein Mietspiegel existieren, muss der Vermieter mindestens drei vergleichbare Wohnungen anführen oder ein Gutachten vorzeigen. In fast allen deutschen Großstädten greift die sogenannte Kappungsgrenzsenkungsverdordnung. Mieten dürfen demnach innerhalb von drei Jahren maximal 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden. Der 15-Prozentsatz betrifft alle Städte, in denen Mieter mit hohen bzw. stark steigenden Mietpreisen konfrontiert sind, wie etwa in Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart. In den Bundesländern Saarland, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt der höhere Maximalsatz von 20 Prozent. Außerdem deckelt die Mietpreisbremse die Mieten bei Neuvermietungen.

Mieterhöhung bei Sanierung

Was darf der Vermieter bei einer Sanierung? "Er darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen", erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Pressestelle des Deutschen Mieterbunds. "Baut der Vermieter beispielsweise einen Balkon an, installiert er einen Aufzug, baut er neue Fenster und eine neue Heizungsanlage ein und bringt er eine umfassende Wärmedämmung an, können für eine 70 Quadratmeter große Wohnung schnell anteilige Modernisierungskosten in Höhe von 35.000 Euro anfallen. Das bedeutet, der Vermieter kann hier elf Prozent, also 3850 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Er kann also die monatliche Miete um 320 Euro anheben", so Ropertz. Für so manchen Mieter ist so eine Erhöhung nicht mehr zu stemmen und andere lassen sich bereits von der bloßen Androhung zum Auszug bewegen.

Sonderfälle bei Mieterhöhungen

Bei den sogenannten Index- oder Staffelmieten gelten besondere Spielregeln. Bei einer Indexmiete passt sich der Mietpreis automatisch an einen Bezugspunkt an, den sowohl Mieter als auch Vermieter kennen. In den meisten Fällen orientieren sich die Vertragsparteien am sogenannten Lebenserhaltungskostenindex des Statistischen Bundesamts. Im Gegensatz dazu, wird bei der Staffelmiete die Mietsteigerung bereits im Vorfeld vom Vermieter festgelegt. Mit der Staffelmiete kann ein potentieller Mieter entweder Glück oder Pech haben.

Trifft er auf einen Vermieter, der die Miete jahrelang nicht erhöht, fährt er mit einem konventionellen Vertrag besser. Denn sollten die Mietpreise plötzlich rasant ansteigen, hätte er zumindest eine gewisse Planungssicherheit gehabt. Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind ausgeschlossen. Bei Indexmietverträgen darf ebenfalls nicht mit dem Argument der Vergleichsmiete erhöht werden. Eine Mietpreiserhöhung wegen Modernisierung ist dagegen in Ausnahmefällen möglich.

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