Kaufen oder mieten?

Von: Max Geißler
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Aachen. Die Immobilienpreise sind besonders in großen Städten stark angestiegen. Lohnt es sich heute noch, eine Immobilie zu kaufen?

Niedrige Sparzinsen, unsichere Krisenzeiten und der Wunsch, Herr im eigenen Haus zu sein -; es gibt viele Gründe dafür, in Wohneigentum zu investieren. Gerade in Ballungszentren ist die Nachfrage nach Immobilien immens. Neben Vermögensschutz hoffen viele auch auf eine angemessene Rendite des eingesetzten Kapitals. Die aktuell niedrigen Finanzierungskosten sind dafür eine gute Voraussetzung. Immobilienkredite mit zehn Jahren Zinsbindung sind derzeit für weniger als 2,5 Prozent Darlehenszinsen zu haben, etwa bei den Kreditvermittlern Interhyp und Comdirect oder bei den Kreditinstituten ING-Diba, 1822 direkt sowie der Commerzbank. Andererseits sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Ist Mieten angesichts der hohen Kaufpreise nicht inzwischen günstiger als Kaufen?

Vermögensentwickling von Mieter und Käufer

Interessant ist ein Vergleich der Vermögensentwicklung zwischen Käufer und Mieter. Die ING-Diba hat dazu eine Beispielrechnung erstellt: Danach erwirbt ein Käufer Wohneigentum im Wert von 200.000 Euro. Er bringt 90.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein. Mit 20.000 Euro davon begleicht er die anfallenden Nebenkosten. Er nimmt ein Baudarlehen über 130.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren auf. Dafür zahlt er 3,4 Prozent Sollzinsen, die Anfangstilgung startet mit zwei Prozent. Die Rechnung unterstellt, dass die gleichen Konditionen in 15 Jahren ebenfalls gelten. Zugleich wird eine jährliche Objektsteigerung von 0,5 Prozent angesetzt.

Der Mieter zahlt für eine vergleichbare Wohnung monatlich 700 Euro Kaltmiete. Unterstellt wird eine jährliche Mietpreissteigerung von 1,5 Prozent. Der Mieter verfügt ebenfalls über Eigenkapital von 90.000 Euro, das er mit einer Verzinsung von durchschnittlich 2,5 Prozent pro Jahr anlegt. Abgeltungssteuer fällt nicht an, weil er das Geld geschickt auf seine Familienmitglieder verteilt.

Käufer hat die Nase vorn

Bereits im ersten Monat spart der Käufer im Vergleich zum Mieter Geld, rechnet Franz Lücke vor, Baugeld-Experte der ING-Diba. Er zahlt nur 585 Euro Kreditrate statt 700 Euro Miete. Wegen der Mietsteigerung wird der Abstand im Lauf der Jahre noch größer. Bei der anvisierten Mietpreisverteuerung von 1,5 Prozent pro Jahr wird die Miete in 30 Jahren auf fast 1.100 Euro gestiegen sein, sagt Lücke. Über 315.000 Euro hat der Mieter insgesamt an seinen Vermieter gezahlt. Demgegenüber steht der Wert seines Sparguthabens, das nunmehr 189.000 Euro beträgt. Unterm Strich hat der Mieter also einen Verlust von 126.000 Euro erzielt. Und wie sieht es beim Immobilienkäufer aus? Der Immobilienwert ist inzwischen auf 232.280 Euro geklettert, zudem hat er über die Jahre rund 104.000 Euro weniger an monatlicher Belastung gezahlt als der Mieter. Diese Summe ist ausreichend, um so manche Reparatur oder Modernisierung am Eigenheim zu bezahlen.

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