Kapitalanlage: So vermeiden Sie Verluste

Von: Max Geißler und Kevin Schwarzinger
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Finanzierung Immobilie
Viele Privatanleger investieren in Mietwohnungen - Nicht immer mit Erfolg. Foto: Andrea Warnecke /dpa

Aachen. Viele Privatanleger investieren in Mietwohnungen - Nicht immer mit Erfolg. Wo lauern Risiken und wie kalkuliert man richtig? Viele Käufer denken, die niedrigen Finanzierungskosten sowie die hohen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre machen Immobilieninvestments quasi zum Selbstläufer.

Bei der Betrachtung der Bruttorendite sieht die Rechnung auch meist ganz ordentlich aus. Sie errechnet sich aus der Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühr und Notarkosten. Selbst eine teure Münchner Maisonette-Wohnung mit 90 Quadratmeter Grundfläche und einer Kaltmiete von 1.650 Euro erzielt bei einem Verkaufspreis von 910.000 Euro noch eine Bruttorendite von 2,2 Prozent.

Nettorendite entscheidet über den Erfolg der Kapitalanlage

Entscheidend für den Erfolg der Investition ist aber nicht die Brutto-, sondern die Nettorendite. Und hier rutscht die Rechnung schnell ins Minus, wenn nicht alle Aspekte berücksichtigt werden. So schließen zwar viele Interessenten Darlehenszinsen, Mieteinnahmen und Steuereffekte in ihre Rechnung ein, blenden aber Kostenfaktoren wie Rückstellungen für Werterhaltung völlig aus. Unverständlich findet das Finanzberater Alexander Wunder vom VZ Vermögenszentrum in Nürnberg. Er rechnet vor, wie die Rendite des obigen Beispiels kippt:

Angenommen der Käufer finanziert das Objekt zu 80 Prozent mit einem zehnjährigen Baukredit zu 2,0 Prozent Zinsen. Nach Abzug der Darlehenskosten von 14.600 Euro verbleiben jährlich 5.200 Euro Mietüberschuss -; soweit so gut. Zieht man alle weiteren Kosten mit ein, verschlechtert sich die Bilanz. Die steuerliche Abschreibung für die Abnutzung der Immobilie (AfA) beträgt laut Wunder jährlich 11.760 Euro.

Diesen Betrag müsse der Käufer investieren, um den Wert des Objekts langfristig zu erhalten, so Wunder. „Dadurch entsteht ein Verlust von 6.560 Euro pro Jahr, der sich durch die Steuererstattung von 2.624 Euro auf 3.936 Euro reduziert“, so Wunder. Der Grenzsteuersatz beträgt in dieser Rechnung 40 Prozent. Ergebnis: Die Nettorendite rutscht ins Minus. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital sackt sie auf minus 2,19 Prozent ab.

Kapitalanlage enthält noch keine Risiken

Dabei sind weitere finanzielle Risiken in der Rechnung noch gar nicht enthalten. So könnten vorübergehende Leerstände die Mieteinnahmen verringern oder die Anschlussfinanzierung wegen gestiegener Zinsen deutlich teurer ausfallen. Auch die laufenden Verwaltungskosten könnten steigen und die Kalkulation unrentabler machen. Im Gegenzug gibt es aber einen

Hoffnungsschimmer: Die Wertsteigerung des Objekts könnte die Verluste mit der Zeit wettmachen. Allerdings ist der Preis im gewählten Beispiel schon sehr hoch. Und das gilt inzwischen für viele Immobilien in attraktiven Ballungszentren wie München, Hamburg oder Stuttgart. Die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Noch vor wenigen Jahren kosteten Rendite-Immobilien das Zehn- bis 15-fache einer Nettojahresmiete, heute wird an manchen Orten mehr als das 40-fache bezahlt. Als Folge davon sinken die Renditen oder sind bereits negativ.

Fazit

Kaufen Sie nur ein Objekt zur Kapitalanlage, wenn die Gesamtrechnung eine positive Nettorendite ergibt, und zwar dauerhaft und unter Abdeckung aller Risiken. Hilfe bei der Rendite-Berechnung bietet zum Beispiel das vermmoegenszentrum.de. Aktuell gibt es 15-jährige Baudarlehen bereits ab 1,45 Prozent effektiven Jahreszins, zum Beispiel bei 1822 direkt.

Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter.

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