Kann man die bestehende Finanzierung weiter veräußern?

Von: Max Geißler
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Ein Haus steht zum Verkauf Symbolbild: dpa
Was, wenn ein noch nicht abbezahltes Eigenheim verkauft wird? Symbolbild: dpa

Aachen. Wird ein noch nicht schuldenfreies Eigenheim verkauft, stellt sich die Frage: Was passiert mit dem Baukredit? Drei Möglichkeiten bieten sich an.

Können Verkäufer ihre Baufinanzierung an den Käufer weitergeben oder muss das Darlehen gekündigt und vom Erwerber mit seiner Bank neu ausgehandelt werden? Lässt sich bei einer Schenkung an die Kinder das Darlehen mit in den Geschenkkarton legen oder benötigt der Nachwuchs eine neue, individuell vereinbarte Finanzierung? Drei Musterfälle geben Orientierung:

Besitzen Immobilienverkäufer ein Sonderkündigungsrecht gegenüber der Bank?

Grundsätzlich ja, damit Verkäufer die Immobilie auf Wunsch des Käufers lastenfrei übergeben können. Immobilienfinanzierer Comdirect verweist allerdings auf eine Kostenfalle. Danach kann die Bank für den entstehenden Zinsverlust ein Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung stellen. Da sich der Betrag je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit auf mehrere Tausend Euro summieren kann, sollten Verkäufer den fraglichen Betrag vorab ausrechnen lassen und ihn nach Möglichkeit beim Verkaufspreis berücksichtigen.

Kann der Käufer das bestehende Baudarlehen übernehmen?

Ja, der Käufer der Immobilie kann ein bestehendes Baudarlehen übernehmen. Dies bedarf jedoch der Zustimmung der finanzierenden Bank. Es gibt jedoch eine Einschränkung: Die Zustimmung ist stets eine Einzelfallentscheidung des Kreditinstituts. Ohne Bonität des Käufers wird die Bank nicht zustimmen. Für den Käufer kann die Kreditübernahme attraktiv sein, wenn die Zinsen des bestehenden Darlehens für die Restlaufzeit der Zinsbindung günstiger sind als die aktuellen Marktkonditionen für eine vergleichbare Laufzeit. Aufgrund des Rekordtiefs bei den Baugeldzinsen dürfte dies aktuell aber nur selten der Fall sein.

Was passiert bei Schenkung an das eigene Kind?

Soll eine kreditbelastete Immobilie auf das Kind übertragen werden, müssen die Eigentümer die finanzierende Bank vorab informieren. Es sind dann zwei alternative Rechtsgeschäfte möglich: Erstens die dingliche Umschreibung der Immobilie und zweitens die Übertragung der Immobilie inklusive Schuldübernahme der bestehenden Darlehen.

Im ersten Fall bleibt das Baudarlehen bei den Eltern und es wird kein neuer Darlehensvertrag geschlossen, sondern nur die Grundschuldzweckerklärung neu eingeholt. Durch die Zweckerklärung ist festgelegt, welche Kredite als Sicherheit für die Grundschuld dienen. Aber Achtung: Bleibt die konkrete Bezeichnung der Darlehen aus, können die Kinder im Rahmen der Grundschuld für sämtliche Verbindlichkeiten bei der Bank herangezogen werden.

Im zweiten Fall wird die Immobilie inklusive Schuldübernahme des bestehenden Baudarlehens auf das Kind übertragen. In diesem Fall wird die finanzierende Bank prüfen, ob eine Schuldübernahme seitens des Kindes durchgeführt werden kann. Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität des Kindes. Die Bedingungen des bisherigen Darlehensvertrages (Konditionen, Zinsbindung, Anfangstilgung etc.) sind dann im vollen Umfang zu übernehmen.

 

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