Justizforum: Wandel des Mietrechts im Brennpunkt

Von: Bruno Achenbach und Manfred Kutsch
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Schlüsselübergabe zur neuen Wohnung. Damit ergeben sich Pflichten und Rechte, die viele nicht kennen. Foto: imago

Aachen. „Mietrecht” ist das Thema unseres neuen Justizforums „Recht im Zentrum” in Zusammenarbeit mit dem Aachener Anwaltverein und dem Landgericht Aachen am Mittwoch, 22. Septem-ber, 18 Uhr, im Justizzentrum Aachen, Adalbertsteinweg 92. Interessierte sind bei vorheriger Anmeldung herzlich willkommen.

Das Mietrecht ist im Wandel. Die Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat viele Fragen geklärt, aber etliche sind noch offen. Hier einige Kernthemen des Mietrechtes, die in der Veranstaltung „Recht im Zentrum” behandelt werden. Sowohl der Haus- und Grundbesitzerverband wie auch der Mieterschutzverein werden bei der Veranstaltung vertreten sein.

Betriebskostenabrechnung

Häufiges Diskussionsthema während eines Mietverhältnisses ist die jährliche Betriebskostenabrechnung. Im Forum werden die gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen dargestellt. Was ist die rechtliche Voraussetzung, um welche Betriebskosten abzurechnen? Was kann als Betriebskosten geltend gemacht werden? Wo ist die Grenze zu nicht abrechenbaren Reparaturkosten? Wie werden Betriebskosten richtig verteilt? Bis wann muss die Abrechnung dem Mieter zugehen?

Zustand der Wohnung

Meist erst am Ende eines Mietverhältnisses entstehen Auseinandersetzungen zum Zustand der Wohnung. Abgesehen von eindeutigen Sachbeschädigungen, für die der Mieter auch ohne vertragliche Grundlage haftet, werden dann häufig die so genannten „Schönheitsreparaturen” zum Streitpunkt. Wann hat der Mieter die Pflicht, diese durchzuführen? Welche vertraglichen Regelungen dazu sind zulässig? Welche Konsequenzen haben Regelungen, die in vielen alten Mietvertragsformularen enthalten sind? Was sind „starre” Fristenregelungen? Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es bei der Neuvermietung?

Mietnomaden

Bei Beginn eines Mietverhältnisses erlebt in wenigen Einzelfällen der Vermieter eine böse Überraschung: Der Mieter zieht ein, zahlt aber weder Miete noch Kaution. Hier kann es sich um einen sogenannten „Mietnomaden” handeln. Einen derartigen Mieter wieder aus der Wohnung zu entfernen - legal nur über den Rechtsweg möglich -, dauert oftmals lange und verursacht hohe Kosten. Diese können im Regelfall beim Mieter nicht vollstreckt wer-den. Umso mehr ist Prävention im Vorfeld des Vertragsabschlusses vonnöten. Was kann der Vermieter tun, um vor Vertragsabschluss Risiken möglichst auszuschalten?

Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine wichtige Frage sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist, unter welchen Umständen ein Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann. Diese Frage stellt sich zum Beispiel für Kaufinteressenten, die ein vermietetes Objekt erwerben wollen, um es selbst zu bewohnen. Bedeutsam ist auch, für welchen Personenkreis Eigenbedarf geltend gemacht werden darf. Welche Vertragsgestaltungen gibt es zum Eigenbedarf? Wie ist die Rechtslage, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird?

Nicht gezahlte Miete

Was ist die Rechtsfolge, wenn der Mieter plötzlich die Miete nicht mehr bezahlen kann? Was kann der Mieter tun, wenn ihm deshalb berechtigt die Kündigung ausgesprochen wird? Was bedeutet die Schonfristregelung des Gesetzes? Wie oft ist sie anwendbar? Welche Folgen ergeben sich im Räumungsprozess?

Mieterhöhung

Kürzlich wurde in der Presse berichtet, dass die Miethöhe bei Neuvermietungen in einigen Gebieten deutlich gestiegen ist. Welche Konsequenzen hat das für bestehende Mietverträge? Wann und wie kann ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangen? Wann kann bei Modernisierungen eine Mieterhöhung erfolgen? Welche Formalien müssen bei Mieterhöhungen beachtet werden?

Mietminderung

Tritt ein Mangel am Mietobjekt auf, stellt sich oft die Frage, ob das auch zu einer Mietminderungführt. Was muss der Mieter dem Vermieter anzeigen? Wie sollte ein Vermieter auf Mängelanzeigen reagieren? Was sind die Voraussetzungen einer Mietminderung? Welche Risiken geht ein Mieter ein, wenn er die Miete unberechtigt mindert?

Die vorgenannten Themen sind nur ein Ausschnitt aus der Vielfalt der Diskussionspunkte, die sich im Ablauf eines Mietverhältnisses ergeben können. Für diese und andere Fragen aus dem Publikum stehen beim Justizforum Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht des Aachener Anwaltvereins zur Verfügung.

Gartenpflege: Gärten gelten als gemeinschaftliche Fläche, für die eben auch die Gemeinschaft zahlen muss. Deswegen dürfen Kosten für Gartenpflege auf Mieter umgelegt werden - auch wenn Mieter die Fläche gar nicht nutzen. BGH Karlsruhe - AZ VIII ZR 135/03.

Schönheitsreparaturen: Nach neueren Urteilen des BGH sind Klauseln mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen ungültig. Denn dem Mieter muss die Möglichkeit zum Nachweis bleiben, dass eine Renovierung noch nicht erforderlich ist.

Legt ein Mietvertrag also strikt fest, dass Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf oder sieben Jahre renoviert werden müssen, ist das unwirksam. Umgekehrt ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet, sofern er sich dazu verpflichtet hat, sofern KEIN Fristenplan besteht und eine Renovierung objektiv erforderlich erscheint. Übrigens braucht die Renovierung nicht „fachmännisch” zu erfolgen. BGH Karlsruhe AZ VIII ZR 192/04 bzw. VIII ZR 308/02.

Höhe der Mietminderung: Die Höhe der Mietminderung muss der Mieter selbst einschätzen. Selbst wenn die durchgeführte Minderung zu hoch war, muss der Mieter allenfalls die Nachzahlung, aber keinesfalls eine Kündigung befürchten. Eine Kündigung setzt ein Verschulden des Mieters voraus.

Wer irrtümlich zu viel mindert oder aus bloßer Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem kann und darf nicht gekündigt werden. (BVerfG Karlsruhe - AZ 1 BvR 1428/88 BGH Karlsruhe - AZ XII ZR 254/95.)

Einzug Dritter: Wenn der Mieter seinen Lebensgefährten in die Wohnung einziehen lassen will, muss er den Vermieter um Erlaubnis bitten. Dieser kann seine Zustimmung nicht verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Zuzug seines Lebensgefährten hat. (BGH Karlsruhe AZ VIII ZR 371/02.)

Nutzungsentschädigung: Wer nach einer Kündigung länger in der Wohnung bleibt als die Kündigungsfrist vorsah, ist dem Vermieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet. Beispiel: Wer die Wohnung am 15. des Monats zurück gibt, muss bis zu diesem 15. Tag Entschädigung bezahlen. Allerdings auch nicht mehr. (BGH Karlsruhe AZ VIII ZR 57/05.)

Parabolantennen: Die weit verbreitete Annahme, der Vermieter sei zur Duldung einer Satellitenschüssel am Haus verpflichtet, trifft nicht ohne weiteres zu. Unter Berufung auf das Bundesverfassungsgericht hat der BGH zuletzt entschieden, dass dieser Grundsatz dann nicht gilt, wenn der Mieter sein gewünschtes Programm aus einem im Haus verlegten Kabelnetz empfangen kann.

Fünf russische Sender standen dem Kläger schon über Breitband zur Verfügung. Seine Klage auf Duldung der Schüssel wurde abgewiesen. (BVerfG Karlsruhe - AZ 1 BvR 1908 / 01 BGH Karlsruhe - AZ VIII ZR 118 / 04)

Altbau: Auch für alte Wohnungen gelten Mindeststandards. So müssen Elektroleitungen so angelegt sein, dass man damit eine Waschmaschine oder mehrere Elektrogeräte gleichzeitig betreiben kann. (BGH Karlsruhe AZ VII ZR 281/03.)

Alle Infos zum Justizzzentrum

Unser Justizforum „Recht im Zentrum” in Zusammenarbeit mit dem Anwaltverein Aachen zum Thema Mietrecht findet am Mittwoch, 22. September, 18 Uhr, im Justizzentrum Aachen, Adalbertsteinweg 92, statt.

Anmeldung bitte bis Montag, 20. September, 12 Uhr, unter Tel. 0241/5101-310 (Mo.-Fr. 9-17 Uhr) oder unter chefredaktion@zeitungsverlag-aachen.de per Mail.

Es begrüßen Stefan Weismann, Präsident des Landgerichtes, sowie Franz-Josef Joußen, Rechtsanwalt und Vorsitzender des Aachener Anwaltvereins. Die Moderation hat unser Redakteur Manfred Kutsch.

Zwei Referate zum Mietrecht sowie eine Diskussion mit sieben Fachanwälten bilden den Rahmen der Veranstaltung.

Als Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehen zur Verfügung: Bruno Achenbach, Aachen, gleichzeitig Vertreter des Haus- und Grundbesitzvereins, Tanja Bresges, Aachen, Georg Hamm, Düren, Insa Luers, Aachen, gleichzeitig Vertreterin des Mieterschutzvereins, Udo Poche, Eschweiler, Christian Sanders, Aachen, Dieter Wolf, Jülich.

Bruno Achenbach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie stellv. Vorsitzender des Aachener Haus- und Grundbesitzer-Verein e.V.
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