Immobilienkauf mit mehr Eigenkapital

Von: Max Geißler
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Aachen. Immobilienkäufer reagieren besonnen auf die rasant ansteigenden Immobilienpreise. Die Verschuldungsquote liegt heute nicht höher als vor zwei Jahren.

Laut einer Auswertung von mehr als 55.000 Darlehensabschlüssen des Baugeldvermittlers Interhyp blieben die durchschnittlichen Finanzierungssummen in etwa gleich. Die Zahlen zeigen, dass Kreditnehmer sicherheitsorientiert handeln und keine Überschuldung ihrer Baufinanzierung riskieren wollen, sagt Michiel Goris, Vorstand der Interhyp AG.

Anteil der Beleihung gesunken

Offenbar stecken Immobilienkäufer ihr Eigenkapital lieber in Haus oder Wohnung, anstatt es zu niedrigen Zinsen anzulegen und im Gegenzug eine höhere Baufinanzierung in Kauf nehmen zu müssen. In den letzten Monaten ist der Anteil der Beleihung sogar gesunken, berichtet Goris. Die durchschnittlichen Finanzierungssummen bewegen sich in den letzten zwei Jahren im Bereich zwischen 190.000 und 200.000 Euro. Im Dezember 2012 lagen sie mit 193.000 Euro sogar unter dem Wert von Januar 2011 mit 198.000 Euro. Auch der durchschnittliche Beleihungsauslauf, also der Anteil, zu dem die Immobilie beliehen wird, ging laut Interhyp in den vergangenen Monaten zurück. Er liegt derzeit bei etwa 75 Prozent.

Eigenkapital, lange Zinsbindungsfristen und hohe Anfangstilgung bilden das Fundament für eine erfolgreiche Baufinanzierung. Kreditexperten wie Goris empfehlen im gegenwärtigen Zinstief Zinsbindungsfristen von fünfzehn bis zwanzig Jahren und eine Anfangstilgung von drei bis vier Prozent. Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens bei 20 Prozent liegen.

Günstigere Baufinanzierung durch mehr Eigenkapital

Welchen Einfluss Eigenkapital auf die Baufinanzierung hat, zeigt das folgende Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro. Der Käufer besitzt 40 Prozent Eigenkapital. Die fehlenden 60 Prozent entsprechen einer Kreditsumme von 180.000 Euro. Er entscheidet sich für eine zwanzigjährige Zinsbindung mit einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent. Die Allianz berechnet dafür aktuell 3,06 Prozent Sollzins, die Volksbank Rhein-Ruhr 3,08 Prozent, die Deutsche Bank 3,39 Prozent und die Stadtsparkasse Düsseldorf 3,49 Prozent. Als Kunde der Deutschen Bank entscheidet sich unser Käufer für die Baufinanzierung seiner Hausbank. Ergebnis: Die monatliche Kreditrate beläuft sich auf 958,50 Euro, die Gesamtzinsen summieren sich auf knapp 75.800 Euro. Restschuld etwa 25.800 Euro.

Bringt der Käufer nur 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein, berechnen die Kreditinstitute aufgrund des höheren Risikos der 80-Prozent-Finanzierung einen Zinszuschlag. Das Darlehen über 240.000 Euro würde dann bei Allianz 3,26 Prozent Zinsen kosten, bei der Volksbank Rhein-Ruhr 3,33 Prozent, bei der Deutschen Bank 3,49 Prozent und bei der Stadtsparkasse Düsseldorf 3,74 Prozent. Bei gleicher Anfangstilgung steigt die Monatsrate des DB-Darlehens auf 1.298 Euro, die Gesamtzinsen addieren sich auf gut 103.600 Euro. Die deutlich höhere Kreditsumme lässt die Monatsrate um rund 340 Euro steigen, die Zinskosten klettern um fast 28.000 Euro .

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