Immobilienerwerb als Kapitalanlage: Beachten Sie die 20/20-Regel

Von: Max Geißler
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Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat die Rentabilität von privaten Immobilieninvestments unter die Lupe genommen. Foto: Armin Weigel dpa/lhe

Aachen. Beim Immobilienerwerb als Kapitalanlage gibt es drei Grundpfeiler: Kaufpreis, Preis-Aussichten und Finanzierung.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat die Rentabilität von privaten Immobilieninvestments unter die Lupe genommen. Das Ergebnis ist alarmierend: Bei jeder zweiten Mietwohnung verzeichnen die Eigentümer unterm Strich keinen Vermögensgewinn, weil die Rendite nicht über die Inflationsrate hinausgeht. Andere Untersuchungen zeigen, dass Vermieter häufig gerade mal ihre Kosten decken – mehr nicht.

Bei privaten Investoren fließt häufig ein großer Teil des Vermögens in den Kauf einer Immobilie. Da ist es besonders ärgerlich, wenn die Rendite nicht stimmt. „Gerade bei einer so langfristigen Investition wie dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte das Geld gut angelegt sein", fordert der Würzburger Anlagespezialist Stefan Böhm. Immobilienkäufer sollten daher im Vorfeld genau planen und mögliche Fallstricke kennen.

Experte Stefan Böhm gibt drei Tipps:

1. Investieren Sie dort, wo die Aussicht auf Preissteigerungen am größten ist.

2. Kaufen Sie nicht zu teuer, maximal 20 Jahreskaltmieten.

3. Achten Sie auf mindestens 20 Prozent Eigenkapital.

Wo gibt es gute Prognosen für Immobilienpreise?

Der Investmentprofi rät potentiellen Kapitalanlegern folgende Richtschnur für ihr Handeln: „Der Immobilienmarkt boomt in der Regel da, wo die Bevölkerung zunimmt und die Wirtschaft wächst.“ München ist dafür ein Paradebeispiel, Berlin und Hamburg ziehen gerade nach. Selbst in Regionen, in denen kein Immobilienboom herrscht, sind Geldanlagen in Wohnungen und Häusern eine vergleichsweise sichere Bank. „Immobilien sind sichere Investments, ein kompletter Wertverlust ist kaum möglich“ , betont Böhm. Allerdings sollten Anleger nie ohne genaue Prüfung Investieren.

Finanzierung muss durchdacht sein

Neben der sorgfältigen Auswahl von Lage und Objekt muss die Baufinanzierung optimal auf die eigenen Finanzen abgestimmt sein. Egal, ob Käufer die Immobilie selbst nutzen oder Mieteinnahmen erzielen wollen, die Finanzierung sollte langfristig tragfähig sein. Experten raten zu mindestens 20 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf. Mehr ist auf jeden Fall besser, denn viele Banken vergeben Topkonditionen erst ab 40 Prozent Eigenkapital. Dabei sind die Nebenkosten nicht zu vergessen. Denn die Gebühren für Makler, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag können die Erwerbskosten um bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises verteuern.

Das sagt die 20/20-Regel aus

Neben der Forderung nach mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfehlen Experten als maximal zu rechtfertigenden Kaufpreis für eine Wohnimmobilie 20 Jahres-Kaltmieten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro entspricht dies 192.000 Euro. Die gleiche Faustregel gilt im Übrigen für eigengenutzte Immobilien. Auch diese sollten nach 20 Jahren durch die – theoretisch gezahlten – 20 Jahreskaltmieten abgezahlt sein. Vor wenigen Jahren galt noch die 15fache Nettokaltmiete als realistische Obergrenze, doch zu solchen Preisen sind heute in guten Lagen keine Wohnungen mehr zu bekommen. In München wird schon seit längerem im Schnitt das 25fache gezahlt. „Solche Preise lohnen sich aber nur, wenn die Mieten weiter stark steigen“ , warnt Böhm. Doch das sei keineswegs sicher.

 

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