Aachen - Immobilie übertragen und dabei Steuern sparen

Immobilie übertragen und dabei Steuern sparen

Von: Fritz Himmel
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Wer eine Immobilie erbt, der muss oftmals ordentlich Steuern bezahlen. Wer das vermeiden möchte, ist mit einer rechtzeitigen Schenkung gut beraten.

Nach einer Studie der Postbank wird bis 2020 beim Volumen der Erbschaften eine Steigerung auf jährlich 330 Milliarden Euro erwartet. Dabei rechnen die künftigen Erben zu rund 70 Prozent mit Immobilienwerten. Doch das Haus der Großmutter oder eine normale Eigentumswohnung gehen meist ohne jegliche Schenkungs- oder Erbschaftssteuer auf nahe Angehörige über. So dürfen Ehepaare und eingetragene Lebenspartner alle zehn Jahre 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 (jeweils von Vater und Mutter, also insgesamt bis zu 800.000) und Enkel 200.000 Euro. Bei größeren Immobilienwerten sollten Sie sich jedoch rechtzeitig die richtige Strategie überlegen.

Immobilie verschenken

Das Verschenken der selbstgewohnten Immobilie unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist grundsätzlich steuerfrei. Dabei spielen Faktoren, wie Wert und Größe keine Rolle. "Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag", sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin der Kanzlei Convocat in München. Das gilt auch für den Fall, wenn das Grundstück außerhalb Deutschlands aber innerhalb der Europäischen Union liegt. Die Immobilie muss aber den familiären Lebensmittelpunkt darstellen. Auch die zehnjährige Wohnpflicht wie beim Vererben hat hier keine Gültigkeit.

Der beschenkte Partner kann die Immobilie jederzeit verkaufen und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftssteuerfrei geschenkt worden. Dabei ist es unerheblich, ob das Familienheim später verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet. Weder im Hinblick auf den Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen gesetzliche Sperrfristen. "So ist es möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen -; auch im Wert von mehreren Millionen Euro -; Vermögen frei zu stellen", sagt Anwältin Fischl.

Schenkung über Umwege

Ein Vater möchte seiner Tochter die eigengenutzte Immobilie mit einem Verkehrs- und Steuerwert von 1,5 Millionen Euro übertragen. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müsste die Tochter noch 1,1 Millionen Euro zu 19 Prozent versteuern, also 209.000 Euro. Die Strategie: Der Mann überträgt die Hälfte der Immobilie steuerfrei an seine Ehefrau. Anschließend schenken beide zu gleichen Teilen die Villa der Tochter. Der strategische "Umweg" spart der der Familie 104.000 Euro Schenkungssteuer - was die Hälfte der ursprünglichen Schenkungssteuer ausmacht.

Die Schenkung absichern

Bei Schenkungen lauern aber auch Risiken. Der Schenker sollte immer die eigene finanzielle Versorgung im Alter im Auge behalten. Deshalb wäre sein sinnvoller Weg, dem Kind zwar die Immobilie zu überschreiben, sich jedoch ein Nießbrauchrecht vorzubehalten. Dieses Recht lässt sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gilt gegenüber jedem, auch bei Verkauf der Immobilie. "Ein Nießbrauch ermöglicht nicht nur weiter die Selbstnutzung der Immobilie, sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften", sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Demnach lassen sich durch das Nießbrauchrecht Einkünfte erzielen, die für eine mögliche spätere Pflege benutzt werden können.

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