Goldene Regeln für Vermieter

Von: Michael Schreiber und Max Geißler
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Die vermietete Eigentumswohnung gilt als die Einstiegsimmobilie für sicherheitsorientierte Anleger. Symbolfoto: Monique Wüstenhagen/dpa

Aachen. Wohneigentum vermieten und damit die Rente aufbessern - das wollen viele Eigentümer. Damit die Zusatzrente ein Erfolg wird, müssen Sie einige Spielregeln beachten.

Die vermietete Eigentumswohnung gilt als die Einstiegsimmobilie für sicherheitsorientierte Anleger. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bereits mit relativ kleinem Einsatz entsteht inflationssicheres Vermögen und der Fiskus sponsert die private Vermögensbildung mit Steuervorteilen. Der steuerliche Clou: Die Anschaffungskosten sind steuerlich absetzbar; der spätere Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung fließt steuerfrei, wenn Sie das Objekt mindestens zehn Jahre halten. Bei früherem Verkauf ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig. Das bedeutet: Die Geldanlage in Immobilien erfordert einen langen Atem. Hier die wichtigsten Tipps für Vermieter:

1. Lage, Lage, Lage: Letztlich entscheidet nur ein Kriterium über Erfolg oder Misserfolg des Immobilienkaufs: die Lage des Objektes. Nehmen Sie sich daher bei der Auswahl Ihrer Eigentumswohnung viel Zeit, studieren das Umfeld und die Infrastruktur. Für eine solide Wertentwicklung sollten gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort und die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kindergärten gegeben sein. Potentielle Lärmquellen wie Industriebetriebe oder die nahe Autobahn sind dagegen Renditekiller.

2. Steuervorteile nur als Zusatzplus ansehen: Kalkulieren Sie Steuervorteile bei der Renditeplanung nur als Sahnehäubchen ein. Seien Sie misstrauisch, wenn der Verkäufer hohe Steuerersparnisse als Kaufargument ins Feld führt. Renditestarke Wohnungen rechnen sich auch ohne zusätzlichen Scheck vom Finanzamt. Verlieren Sie aber das Finanzamt nicht vollständig aus den Augen. Mit der richtigen Strategie können Sie quasi im Vorbeigehen so manch sauer verdienten Steuereuro zurückholen. Die dicksten Brocken in der privaten Steuersparrechnung sind: Nebenkosten, Vermietungsverluste, Schuldzinsen, Abschreibungen und Sanierungskosten.

3. Nebenkosten nicht unterschätzen: Beim Immobilienkauf fallen bis zu zehn Prozent des Objektpreises als Erwerbsnebenkosten an. Neben den Kosten für Notar, Makler und Grundbuchamt hält der Staat die Hand auf und verlangt bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Abstandszahlungen für Inventar wie Markisen und Einbauküchen oder die vom Vorbesitzer übernommene Instandhaltungsrücklage sollten im Kaufvertrag immer offen ausgewiesen werden, denn für diese Zahlungen verlangt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer. Daneben verlangt die örtliche Kommune jährlich eine Grundsteuer, die sich nach dem Wert der Eigentumswohnung bemisst. Den Hebesatz legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest. Die Grundsteuer können Sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abwälzen. Voraussetzung ist allerdings, dass dies im Mietvertrag klar vereinbart wird.

4. Vermietungsverluste verrechnen: Die erzielten Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen. Bevor der Finanzminister jedoch abkassieren kann, dürfen Sie alle Kosten der Wohnung mit den Mieteinkünften verrechnen. Unterm Strich schreiben viele Wohnungsvermieter daher in der Anfangszeit rote Zahlen. Abgerechnet wird mit dem Finanzamt über das Formular Anlage V zur Steuererklärung.

5. Schuldzinsen steuerlich absetzen: Die Zinsen für die Finanzierung der Mietimmobilie sind steuerlich absetzbar. Es empfiehlt sich daher die Devise: Tilgen Sie so langsam wie möglich, damit sie jedes Jahr Steuern sparen können. Je nach Zeithorizont sollte das Objekt aber beim Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei sein, damit die Mieten im Rentenalter ungeschmälert das Familienbudget aufbessern. Anleger können mit ihrem Kreditgeber auch eine Zinsvorauszahlung vereinbaren. Dieses Disagio kann bis zu zehn Prozent der Kreditsumme betragen und darf auf einen Schlag steuerlich geltend gemacht werden. Das ist steuerlich sinnvoll, wenn man gut verdient, künftig aber mit geringerem Einkommen rechnet.

6. Abschreibungen: Besonders Steuer sparend ist die Gebäudeabschreibung. Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, jüngere Objekte mit maximal zwei Prozent pro Jahr. Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis, der mitgekaufte Grund und Boden bleibt außen vor.

Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter.

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