Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeiden

Von: Max Geißler
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Anders als bei der Erstfinanzierung, verlgeichen Bauherren die Konditionen einer Anschlussfinanzierung oftmals nicht so genau. Ein Fehler der unter Umständen viel Geld kosten kann.

Einer Umfrage der Marktforschung Infas TTR nach, verlängern vier von zehn Anschlussfinanzierer blind das Erstdarlehen bei ihrer bisherigen Bank. Das ist zumeist ein Fehler, denn oftmals finden sich Konkurrenzangebote zu deutlich besseren Zinsen. Schon kleine Konditionsunterschiede bei der Anschlussfinanzierung können zu beträchtlichen Mehrkosten führen. Worauf sollten Sie achten?

1. Termin für Anschlussfinanzierung im Auge behalten

Bei einer Laufzeit von zehn oder 15 Jahren, kann man den Termin für den Folgekredit rasch aus den Augen verlieren. Steht dann noch der Eigentümer unter Zeitdruck suchen nicht wenige Banken nach ihrem Vorteil. „Wer zu spät dran ist, kann nicht ausgiebig vergleichen und muss am Ende häufig schlechtere Angebote seiner Hausbank für die Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen“, sagt Franz Lücke, Abteilungsleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba.

Sein Rat: Spätestens drei Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung sollten Eigentümer damit beginnen, die Bauzinsen zu beobachten und zwölf bis sechs Monate vor Kreditende sollten konkrete Vergleichsangebote eingeholt werden. Tipp: Bei historisch niedrigen Zinsen wie derzeit lohnt der vorausschauende Abschluss eines Forwarddarlehens. Damit kann man sich das aktuelle Zinsniveau bis zu 60 Monate im Voraus sichern.

2. Bereitstellungszinsen vermeiden

Sollten Sie an Stelle eines Forwarddarlehens, sich für ein klassisches Anschlussdarlehen entscheiden, sollten Sie unbedingt auf die Bereitstellungszinsen achten. Diese können anfallen, wenn bis zum Auslaufen des Erstdarlehens noch einige Zeit vergeht. Diese belaufen sich üblicherweise auf 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat ab dem dritten Monat, wenn bis dahin das Darlehen nicht abgenommen wurde. Bei einem Kredit über 150.000 Euro, für den beispielsweise sieben Monate Bereitstellungszinsen anfallen (insgesamt zehn Monate Wartezeit), zahlen Kreditnehmer demnach 2.625 Euro extra -; das kann den möglichen Zinsvorteil einer kostengünstigen Anschlussfinanzierung erheblich schmälern bzw. zunichte machten.

3. Wechselkosten nicht überbewerten

Viele Kreditinstitute beteuern, dass die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Geldhaus wegen des Grundschuldübertrags zwangsläufig mit hohen Kosten verbunden sei. „In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank“ , so Franz Lücke, Kreditexperte bei der ING-Diba.

Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld blieben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung einschließlich Nebenkosten rund 400 Euro. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, spart man bei zehnjähriger Zinsbindung 5.500 Euro. Bei einem Bankwechsel würde man sich also 5.100 Euro sparen.

4. Tilgungsrate bei Anschlussfinanzierung erhöhen

Durch den im Vergleich zum Erstkredit gesunkene Darlehensbetrag ermöglicht er geringere monatliche Kreditraten bei der Anschlussfinanzierung. Es ist jedoch besser die Belastung wie gewohnt fortzuführen, denn dadurch wird die Rückzahlung beschleunigt. Bei gleichem bzw. niedrigerem Zinssatz als beim Erstdarlehen haben Kreditnehmer nun die Möglichkeit, eine höhere Anfangstilgung zu wählen. Läuft etwa ein zehnjähriges Darlehen - mit einem Prozent Anfangstilgung -; aus, bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, dürfte die aktuelle Tilgungshöhe indes bei rund drei Prozent pro Jahr liegen. Wird dann die bisherige Ratenhöhe beibehalten, sollte ein Tilgungssatz von fünf Prozent kein Problem darstellen.

5. Zinsbindung optimieren

Läuft die Erstfinanzierung über zehn Jahre, steht nicht selten noch 80 Prozent Restschuld zu Buche. „Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, sollte man bei der Anschlussfinanzierung auch die Laufzeit anpassen“ , rät Lücke. Da das Einkommen beim Renteneintritt in der Regel sinkt, sollte das Objekt bis dahin restlos abbezahlt sein. Empfehlenswert sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Diese laufen bis zur Schuldenfreiheit und Banken belohnen dies mit Zinsrabatten von bis zu 0,3 Prozentpunkten.

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