Ehe gescheitert, Immobilie gerettet

Von: Fritz Himmel
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Ehescheidung
Bringt ein Partner eine Immobilie in die Ehe mit, ist bei der Scheidung hierfür zwar kein Ausgleich zu leisten. Foto: Franz-Peter Tschauner/dpa

Aachen. Geht eine Ehe in die Brüche, wird das gemeinsame Eigenheim schnell zur Streit- und damit auch zur Kostenfalle. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung. Meist geht es nach einer Trennung nicht nur darum, wie hoch die Schulden, geleistete Zahlungen und der Wertzuwachs der Immobilie während der gemeinsamen Jahre waren.

„Zu klären ist dann meist auch, ob und welcher der Partner das Eigenheim weiter bewohnt, wer Kreditraten, Steuer, Versicherung und die übrigen Nebenkosten zahlt, ob die Grundbucheintragung geändert oder die Immobilie im Zuge des Zugewinnausgleichs doch verkauft werden muss“, sagt der Münchner Rechtsanwalt Tim Schauss.

Klare Verhältnisse herrschen im Grunde nur, wenn das Paar in weiser Voraussicht eine Aufteilung von Gütern und Vermögen in einem Ehevertrag vereinbart hat. Die Mehrheit der Ehepaare lebt hierzulande jedoch im Status der sogenannten Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung wird hier durch einen Vergleich des Anfangs- und Endvermögens bei jedem Ehepartner ermittelt, welcher den höheren Zugewinn während der Ehe erwirtschaftet hat. „Derjenige mit dem höheren Vermögenszugewinn muss dann die Hälfte der Differenz an den anderen auszahlen“, sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.

Bringt ein Partner eine Immobilie in die Ehe mit, ist bei der Scheidung hierfür zwar kein Ausgleich zu leisten. Jedoch fällt der Wertzuwachs in seinen Zugewinn. Beim aktuellen Boom kann das je nach Lage der Immobilie beträchtlich sein.

Haben die Ehepartner gemeinsam die Immobilie während der Ehe angeschafft und sind beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gehört jedem die Hälfte. Wie wird nun geteilt?

Immobilienverkauf

Der einfachste und sauberste Weg wäre, beide entschließen sich zum Verkauf und teilen dann den Erlös gleichermaßen. Gleichzeitig lassen sich Verbindlichkeiten, etwa ein Immobilienkredit, damit tilgen.

Immobilien-Anteil an den Ehepartner übertragen

Will einer der beiden die Immobilie alleine behalten und weiterhin bewohnen, beispielsweise weil gemeinsame Kinder im gewohnten Umfeld bleiben sollen, so muss er dem anderen eine Abfindung zahlen, die sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil bemisst. In diesem Fall sollte der abgebende Partner unbedingt darauf achten, dass er aus allen Verträgen und dem Grundbuch gestrichen wird. So kann er nicht mehr in Haftung genommen werden, sollte der Ex-Partner seinen künftigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Bei der Immobilienübertragung gilt es dann, auf den richtigen Zeitpunkt zu achten. "Scheidungspaare sollten bedenken, dass bei Eigentumsübertragungen auch Grunderwerbsteuer fällig wird", sagt Anwalt Schauss. Die beträgt 2017 in einigen Bundesländern bereits 6,5 Prozent des Verkehrswertes, so dass schnell mehrere tausend Euro allein für die Grundbucheintragung fällig werden. "Da Eheleute von der Grunderwerbsteuer befreit sein können, sollte die Frage der Übertragung möglichst frühzeitig geklärt werden. Dadurch lässt sich viel Geld sparen.“

Scheidungsurteil

Streit ohne Ende? Ohne einvernehmliche Einigung entscheiden letztlich die Gerichte. Dann droht sogar die Versteigerung der Immobilie.

Ehevertrag

Per Ehevertrag lässt sich eine völlige Gütertrennung vereinbaren oder auch der gesetzlich geregelte Zugewinnausgleich dahingehend ändern, indem man ihn beschränkt oder bestimmte Vermögensgegenstände ausschließt. So ein Ehevertrag kann während einer Ehe nachträglich oder bereits vor der Hochzeit geschlossen werden. Er ist für die Rechtsgültigkeit notariell unter Anwesenheit beider Eheleute zu beurkunden.

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