Die Lage zählt: Was den Wert einer Immobilie ausmacht

Von: Nadia-Maria Chaar, dpa
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Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss dabei auch an die Lage denken. Denn die ist ein wichtiges Kriterium bei der Wertermittlung. Besonders wichtig ist das für Kapitalanleger, aber auch Selbstnutzer sollten diesen Punkt beachten. Foto: dpa

Berlin. Die Zinsen sind niedrig und die Preise moderat - viele spielen mit dem Gedanken, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Dennoch lohnt sich der Immobilienkauf nicht überall. „Es gilt: Lage, Lage, Lage”, sagt Torsten Weidemann vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Wenn die auch in 20 Jahren noch gut sein wird, machten Käufer nichts falsch.

Fragt sich nur: Woran erkennt man eine gute Lage? Soviel vorweg: Die sichere gute Lage gibt es nicht. „Denn die Märkte in Deutschland sind sehr unterschiedlich”, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin.

Generell gelte zwar, der Süden der Republik sei schlechter als der Norden, und Ballungsgebiete wie Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart seien interessanter als ländliche Regionen. Allerdings seien in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München die Preise oftmals bereits überteuert.

„Die Nachfrage ist sehr stark gestiegen, besonders Kapitalanleger, die die Nase voll haben von Aktien, drängten in den Immobilienmarkt”, erklärt Sahr. Wer wissen will, ob sich eine Immobilie lohnt, müsse sich daher zunächst das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresrendite anschauen. Dazu teilt man den Kaufpreis ohne Nebenkosten durch die Nettojahresmiete. Das Ergebnis gibt einen Anhaltspunkt, ob sich eine Immobilie als Anlageobjekt lohnt. Im Bundesdurchschnitt liegt dieser Faktor bei 20. „Alles, was darüber liegt, geht zu Lasten der Rendite”, sagt Sahr.

In München zahlt man auch gerne das 28-fache der Jahresnettomiete. „Das ist eine Rendite von weniger als vier Prozent”, erklärt Weidemann. Doch die Prognose für München sei gut. Die Stadt platze aus allen Nähten, und Immobilien in guten Lagen sind rar und teuer.

Ähnlich ist die Lage im Szenekiez Prenzlauer Berg in Berlin und im Hafenviertel in Hamburg. Manch einer spricht sogar bereits von einer Blasenbildung. Doch hier winken die Experten ab. „Es gibt keine Blasenbildung”, sagt Tim Sebastian Nädele vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Vielmehr führten eine geringe Neubautätigkeit und eine gestiegene Nachfrage in einzelnen Szenevierteln zu einer „gefühlten Wohnungsknappheit”.

In Städten wie Berlin und Hamburg gebe es eine ausreichende Zahl an Wohnungen. Es könne nur nicht jeder Wohnungswunsch in den gefragten Lagen befriedigt werden. „Aber im Gegensatz zu einer Preisblase, die spekulativ ist, steht jedoch hinter der Wohnungssuche in den Innenstädten jeweils jemand, der diese Wohnung tatsächlich nutzen will.” Hinter der Nachfrage stehe nicht das Interesse am Erwerb einer Immobilie mit der Absicht, diese aufgrund von Preissteigerungen mit Gewinn weiter zu verkaufen.

Gleiches gilt laut Weidemann für München. Der Immobilienmarkt in München sei zwar möglicherweise etwas überhitzt, doch von einer Blasenbildung noch weit entfernt. „Wenn der Bereich Biotech als leitende Branche in München in eine Krise geriete, könnten die Immobilienpreise zwar um bis zu 10 Prozent zurückgehen. Klassisch für eine Blase wäre aber ein Preiseinbruch von 70 Prozent, und das wird in Deutschland nie der Fall sein.”

Für Selbstnutzer, denen Wohnung und Lage gefällt, sei das schlechte Renditeverhältnis ohnehin kein Kaufhindernis. „Wenn sie bis an ihr Lebensende da leben, haben sie den Wohnwert drin”, so Weidemann. Die Wertentwicklung sei dann sekundär.

Problematisch wird es aber, wenn die Lebensplanung nicht aufgeht. Muss die Immobilie wegen Scheidung oder Jobwechsel verkauft werden, werden überteuerte Immobilien leicht zum Verlustgeschäft. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte daher auch bei selbst genutzten Immobilien die Rendite nicht außer acht lassen.

Ein Extrembeispiel am anderen Ende ist Gelsenkirchen. In der einstigen Ruhrgebietsmetropole gibt es Immobilien zu Hauf zum Schnäppchenpreis. Der Kaufpreis beträgt oft nur das Zehnfache der Nettojahresmiete. Dies sei allerdings eher ein Warnsignal als ein Schnäppchen, so Weidemann. „Da sollte man sich fragen: Warum ist das so preiswert?” Die Verzinsung sei immer auch Indikator für das Risiko. Einfacher formuliert: Was supergünstig ist, lohne sich oftmals einfach nicht.

Nach aktuellen Zahlen verzeichnete Gelsenkirchen in den letzten zehn Jahren einen Bevölkerungsrückgang von zehn Prozent. Laut Prognose werden die Einwohnerzahlen weiter fallen. „In Gebieten, die dermaßen stark unter dem Strukturwandel leiden, ist mieten meist besser als kaufen”, betont Weidemann. Wer unbedingt eine eigene Immobilie haben wolle, muss zumindest auf eine Innenstadtlage achten.

Nädele rät Immobilieninteressenten, auch die sogenannte Mikrolage der Immobilie genau zu prüfen. Fragen, die sich Interessenten bei jedem Objekt stellen sollten, seien: „Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie ist die Lärmentwicklung? Kann die Sicht verbaut werden? Entwickelt sich das Umfeld positiv?”

Weitere Kriterien seien die Entfernung zu Grünflächen, Kita und Schulen. Möglichst viele und gute Betreuungs- und Bildungseinrichtungen zeichnen eine Toplage aus. Eine gute Verkehrsanbindung sei zwar wichtig, doch die Hauptstraße sollte nicht unbedingt vor der Haustür entlangführen. Gleiches gelte für Schulen, Kneipen und Gewerbebetriebe. Denn eine sehr gute Lage auf dem Papier kann sich vor Ort durchaus als das Gegenteil entpuppen, so Sahr.

Schließlich kommt es auf die Bausubstanz, den Zuschnitt und die Größe der Wohnung an. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind eine relative sichere Sache. „Doch in Berlin gehen auch größere Wohnungen sehr gut.” In der Hauptstadt seien repräsentative Wohnungen gefragt.

Auch die Höhe des Einkommensniveaus der Einwohner in der gewählten Lage spiele eine wichtige Rolle. „Der Kauf einer Immobilie lohnt sich immer da, wo alle diese Faktoren auch in der Zukunft noch gegeben seien werden”, so Nädele. Durch die Reurbanisierungseffekte, das heißt den vermehrten Rückzug von Singles und Familien in die Innenstädte, und den demografischen Wandel stünden die Ballungsgebiete mittelfristig am Besten da, so Nädele.
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