Die größten Lügen zur Geldanlage in Immobilien

Von: Oliver Mest, ddp
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Berlin. Immobilien gelten häufig als sichere und wertstabile Anlage. Aber man sollte nicht alles glauben, was über Bau, Kauf und Finanzierung von Immobilien erzählt wird.

Der Kauf einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie birgt durchaus viele Fallstricke.

So ist die Bevölkerungszahl in Deutschland rückläufig, bis 2030 leben bei uns nach Expertenschätzungen 10 bis 20 Millionen Menschen weniger als heute. Und damit dürfte auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sinken. Sicher ist die monatliche Mieteinnahme nicht mehr - vor allem nicht in durchschnittlichen und weniger begehrten Lagen. Zutreffen mag das allenfalls noch auf begehrte Innenstadt-Lagen, die derzeit keinen Leerstand fürchten müssen. Aber vielleicht sieht das in 10 oder 20 Jahren auch ganz anders aus.

Mit dem Verkäufer-Spruch „Da können Sie nichts falsch machen” sollte man bei Immobilien vorsichtig sein. Denn wie bei jeder Geldanlage gilt: Sie muss auf die persönliche Situation des Anlegers zugeschnitten sein. Die eigene Immobilie kann sich als Flop erweisen, wenn man nach zwei Jahren aus beruflichen Gründen umziehen und mit Verlust verkaufen muss. Eine vermietete Immobilie hingegen macht nur Sinn, wenn das Gesamtpaket stimmt.

Dazu passt, dass Immobilien Vermietern gerne als Selbstgänger verkauft werden: Bei passendem Kaufpreis und anschließender Vermietung gehört nach Abzahlung des Kredites alles dem Käufer, ohne dass er einen Euro selbst hineingesteckt hat. Mit den potenziellen Steuervorteilen und einer guten Miete mag das möglich sein, aber schon wenn die Steuervorteile wegfallen, bricht auch das Modell oft in sich zusammen.

Deshalb gilt der Rat: Immobilien sollten immer so finanziert sein, dass die Miete die Zinsen und weitere anfallende Kosten deckt, die nicht umlegbar sind. Die Steuervorteile sind dann der Bonus, den man gerne einsteckt, wenn er denn tatsächlich anfällt.

Immobilien steigen immer im Wert - behaupten Optimisten und Verkäufer. Wer das glauben möchte, der sollte mal die Eigentümer diverser Ost-Immobilien fragen, die durch sinnlose und überhöhte Subventionen am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wurden. Viele dieser Immobilien sind heute unvermietbar und damit faktisch nichts mehr wert. Aber nicht nur im Osten, in ganz Deutschland sind die Immobilienpreise je nach Lage auf dem Weg nach unten - eine automatische Wertsteigerung ist also nicht vorprogrammiert.

Ein klassischer Irrtum ist auch, dass die Rate bei Immobilien erst einmal niedrig angesetzt werden soll. Fakt ist: Wer die Tilgung so klein wie möglich hält (meist bei 1 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr), obwohl er auch 2 Prozent oder 3 Prozent finanzieren könnte, bezahlt diese falsche Sparsamkeit teuer. Denn 1 Prozentpunkt mehr Tilgung bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit 5,5 Prozent effektivem Zins erspart insgesamt 31.000 Euro an Zinsen.

Wer auf der Suche nach einer Immobilie zur Selbstnutzung ist, trifft häufig auf den Slogan: „Miete ist verschenktes Geld”. Auf den ersten Blick mag das stimmen, aber die rein finanziellen Vorteile einer eigenen, selbstgenutzten Immobilie sind für den Käufer selbst gering. Denn er zahlt dann zwar nicht mehr an den Vermieter, dafür aber jahrelang an die Bank. Ein Darlehen über 100.000 Euro mit 5,5 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung kostet 121.000 Euro Zinsen, die die Bank kassiert.

Außerdem macht eine Immobilie unflexibel, weil man in der Regel seine gesamten Ersparnisse bindet. In den ersten Jahren bleibt oft kaum Geld für andere Ausgaben und Anschaffungen übrig. Und der Neubau braucht nach 15, 20 oder 25 Jahren (wenn er eigentlich abbezahlt ist) Geld für Renovierungen, Reparaturen und neue Installationen. Wirklich freuen können sich deshalb vor allem die Erben, wenn die eine schuldenfreie Immobilie erben können und keine gemietete ausräumen müssen.
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