Deshalb ist das Grundbuch so wichtig

Von: Max Geißler
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Beim Grundstückswechsel oder Verkauf eignet sich immer wieder ein Eintrag ins Grundbuch, um einen Rechtsstreit zu vermeiden. Foto: Ralf Hirschberger/dpa

Aachen. Der Immobilienwechsel erscheint vielen als umständlich und überkompliziert. Doch ohne Grundbuch und Auflassung gibt es keine Rechtssicherheit. Wie wichtig ein Eintrag im Grundbuch ist, zeigen Erfahrungen beim Immobilienkauf im Ausland.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis. Früher wurde es in Papierform geführt, heute gibt es fast überall elektronische Grundbücher. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Lasten dokumentiert. Zudem können bestimmte, mit dem Eigentum verbundene Rechte vermerkt sein. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, ebenso für jedes Wohnungseigentum. Das Grundstück und die betreffenden Gebäude sind genau bezeichnet. Bei Eigentumswohnungen sind die entsprechenden Miteigentumsanteile sowie das Sondereigentum vollständig aufgeführt. Ferner können Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte und erforderliche Zustimmungen des Verwalters eingetragen sein.

Wer kann in das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. Eine Ausnahme gilt in Baden-Württemberg, wo noch bis Ende 2017 bestimmte Amtsnotare für die Grundbuchpflege verantwortlich sind. Später sind auch dort die Amtsgerichte zuständig. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das jeder Einsicht hat, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. In der Regel können Notare, Behörden, Gerichte, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Personen, die vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden, Einblick nehmen.

Wie funktioniert die Eigentumsübertragung?

Zunächst steht die Suche nach einem passenden Objekt auf dem Plan, danach erfolgt die Einigung mit dem Verkäufer und anschließend muss die Baufinanzierung mit der Bank geregelt werden. Dann erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Die Unterschrift erfolgt beim Notar, denn dieser muss den Kauf beglaubigen und die notwendigen Änderungen im Grundbuch veranlassen. Erwirbt der Käufer die Immobilie mit Hilfe einer Baufinanzierung, wird eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt. Doch damit ist die Sache noch nicht in trockenen Tüchern. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag wird der Käufer zwar de facto neuer Eigentümer der Immobilie -; aber nicht juristisch.

Was bewirkt die Auflassungsvormerkung?

Vor dem Eintrag im Grundbuch steht die sogenannte Auflassungsvormerkung. Sie dokumentiert die grundsätzliche Einigung mit dem Verkäufer über den Eigentumsübergang. Dazu geben beide Parteien eine Auflassungserklärung ab, anschließend beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Vermerk ist eine Art Sicherheitspuffer. Er garantiert Ihnen als Käufer die Änderung des Grundbuchs zu Ihren Gunsten und sichert zugleich ab, dass die Immobilie während der Zeit des Eigentumsübergangs nicht noch einmal verkauft oder beliehen wird. Anschließend muss der Käufer den Kaufpreis an den Notar oder direkt an Verkäufer überweisen. Nach dem Eintreffen des Geldes veranlasst der Notar die Grundbuchänderung zugunsten des neuen Eigentümers -; damit ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Wird kein Geld überwiesen, löscht der Notar die Auflassungsvormerkung wieder -; damit ist der Kauf zunächst geplatzt.

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