Aachen - Den Immobilienwert richtig ermitteln

Den Immobilienwert richtig ermitteln

Von: Peter Rensch
Letzte Aktualisierung:
Immobilien
Es gibt einige Faktoren und Veränderungen, die den Wert einer Immobilie mindern können. Foto: dpa

Aachen. Es gibt einige Faktoren und Veränderungen, die den Wert einer Immobilie mindern können. Darauf sollten Immobilienbesitzer achten.

Unterschiedliche Faktoren wie Lage, Bausubstanz oder Ausstattung bestimmen den Wert einer Immobilie und können ein attraktives Renditeobjekt in eine Fehlspekulation verwandeln. Da der Immobilienpreis abhängig ist von Angebot und Nachfrage, sollten Immobilienbesitzer regelmäßig eine umfassende Bestands- und Umgebungsanalyse durchführen. Eine ganz entscheidende Rolle bei dieser Analyse spielt das Umfeld. Gute Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Kindergärten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten nehmen einen gravierenden Einfluss auf die Attraktivität eines Objekts.

Sinnvoll ist es daher, die Region unter die Lupe zu nehmen und deren Entwicklung zu beobachten. Schließen Geschäfte, verlagern Arbeitgeber ihren Standort, fallen Parkmöglichkeiten weg, werden öffentliche Verkehrsverbindungen abgebaut oder Hauptverkehrsadern geschlossen. In diesen Fällen müssen Verbraucher mit einem Wertverlust ihrer Immobilie rechnen und gegebenenfalls eine rechtzeitige Veräußerung ins Kalkül ziehen.

Dazu erklärt Interhyp-Sprecher Christian Kraus: „Die berühmten drei Kriterien Lage, Lage, Lage sind die beste Versicherung - gepaart mit einer Ausstattung und einem Zuschnitt, der breite Nachfrage finden kann. Das Loft ohne Trennwände mit offenem Bad und 200 Quadratmeter in einem ehemaligen Industriegebiet ist nun einmal erheblich schwieriger zu verkaufen als eine 4-Zimmerwohnung mit 120 Quadratmeter in einer soliden Wohngegend. Aber auch die laufende ‚Pflege‘ der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle: Insbesondere bei Dämmung und Heizung zahlen sich Investitionen aus, die obendrein vielfach gefördert werden. Wer hier auf dem aktuellen Stand bleibt, punktet beim Verkauf. Wer dagegen bei Dach, Heizung und Sanitäranlagen einen Investitionsstau zugelassen hat, wird diesen auch bei den Preisverhandlungen spüren.“

Haustyp wirkt sich auf den Wert aus

Daneben gilt es auch das direkte Wohnumfeld in Augenschein zu nehmen, wie Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH zusammenfasst: „Neben den Wohnfeld-Informationen, wie die Infrastruktur des Wohnquartiers und ihre soziale Zusammensetzung, bestimmen die Lage der Immobilie, Haustyp, Haus- und Grundstücksgröße sowie Baujahr ihren Wert. In jedem Immobilienwert steckt auch der Wert des Grundstücks. In den Ballungsgebieten macht er mittlerweile mehr als ein Drittel des Immobilienwertes aus. Deshalb können sich Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung, sowohl auf- als auch abwertend auswirken, zum Beispiel abwertend durch geänderte Straßenführungen oder störende neue Nutzungen in der Umgebung. Auch die Entwicklung der Stadt bzw. der Gemeinde und der Region sind wichtige Wertfaktoren.“

Auf eine solide Bausubstanz achten

Ein weiteres, wichtiges Kriterium für den Wert einer Immobilie ist der bauliche Zustand. Hierbei spielt das sogenannte Sachwertverfahren eine entscheidende Rolle. Gemeint ist die Berechnung, welche Kosten anfallen, wenn die Immobilie im vergleichbaren Zustand neu errichtet werden würde. Je nach Alter des Objekts werden bei einem Verkauf entsprechende Abzüge vorgenommen, die den Preis mindern. Je weniger Sanierungsbedarf bei der Immobilie notwendig ist, desto höher der Wert. Regelmäßige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind deshalb lohnenswert, wenn man plant, die Immobilie eines Tages gewinnbringend zu verkaufen.

Der sogenannte Altersabschlag ist eine Berechnungsmethode, die den Wert einer Immobilie widerspiegelt. Eine genutzte Immobilie, die nicht instand gehalten wurde, verliert pro Jahr der Nutzung ein Prozent an Wert.

Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen den Immobilienwert

Um einen Wertverlust zu vermeiden, sollten Besitzer deshalb den Zustand ihres Objekts im Auge behalten. „Besonders ausschlaggebend ist der Zustand des Hauses, also zum Beispiel die Qualität der Fenster, des Dachs, der Heizanlage und der Fassade. Während andere Faktoren - wie etwa ein Lagenachteil - nach Kauf des Hauses nur noch schwer beeinflussbar sind, können Immobilienbesitzer bei diesen Faktoren aktiv gegen den Wertverlust angehen“, erklärt Jochen Dörner.

Positiv wirken sich seiner Erfahrung nach zum Beispiel regelmäßige Instandhaltungsmaß-nahmen und energetische Modernisierungen aus. Ein modernisiertes Bad, eine neue Heizanlage oder isolierte Fenster steigern den Immobilienwert und erhöhen gleichzeitig den Wohnkomfort. Bei größeren baulichen Erneuerungen verlängert sich zudem die technische Lebensdauer des Gebäudes. Das erhöht den Marktwert und verbessert die Finanzierbarkeit der Immobilie. Kommt es hingegen aufgrund zu geringer Rücklagen zu einem Instandhal-tungs- und Modernisierungsstau, wirkt sich das negativ auf den Wert aus.

Noch einmal Jochen Dörner: „Immobilienbesitzer und Wohneigentumsgemeinschaften sollten daher Rücklagen bilden, mit denen die Modernisierungen und Instandhaltungen geleistet werden können. Bei vermieteten Einfamilienhäusern gilt in Abhängigkeit zum Gebäudestandard die Faustregel einer Rücklage von ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes im Jahr. Auch die Erstellung eines Modernisierungsplans durch einen Gebäudefachmann ist empfehlenswert.“

Auf eine zeitgerechte Wärmedämmung achten

Neben der Bausubstanz sorgen auch notwendige Reparaturen für einen Nachlass der Nachfrage. Alte Türen, undichte Fenster, ein mangelnder Einbruchsschutz, feuchte Räume und veraltete Heizungen sowie Leitungen sind kategorische Minuspunkte, die Eigentümer beheben sollten, wenn sie einen Preisverfall ihrer Immobilie verhindern wollen.

Ein weiterhin wichtiges und aktuelles Thema bei Immobilien ist die Energie. Die Wärmedämmung muss ebenso dem aktuellen Stand entsprechen wie die Heizungsanlagen. Ist dies nicht der Fall, vermindert sich der Wert. Die sanitären Einrichtungen wie Bad und WC nehmen weiterhin Einfluss auf die Attraktivität.

Wohnrechte wirken sich negativ aus

Auch eingeräumte Sonderrechte wirken sich negativ auf den Veräußerungswert aus. Dazu zählen eingeräumte Wohnrechte wie auch langfristige Mietverträge, die es für mögliche Käufer schwer machen, das Objekt kurzfristig zu beziehen.

Wertmindernd sind auch offene Grundbuchbelastungen, die der Käufer einer Immobilie übernehmen muss.

Tipp: Planen Sie die Immobilie zu veräußern, sollten Sie offene Forderung möglichst begleichen und im Grundbuch löschen lassen.

Sonderausstattung wie liebevoll gestaltete Gärten, feudale Inneneinrichtungen und kunstvolle Verzierungen sind jedoch ambivalent. Solche kostspieligen Verschönerungen erhöhen selten den Immobilienwert, weil sie nicht jedermanns Geschmack sind.

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